ビザ・移住 × 不動産シリーズ

不動産で入れる国、入れない国｜居住権制度の国際比較と日本居住者のアクセス設計

世界の投資移住制度は「不動産直接取得型」「事業投資型」「不動産を切り離した型」「規制強化型」の四類型に整理できる。この分類で見ると、どの国で不動産が居住権の媒体になり、どの国でむしろ障壁になるかが見える。本稿は米欧アジアの制度構造を類型別に比較し、日本居住者が直面する税制・送金・情報申告の固有論点までを扱う。

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最終更新 2026年11月11日読了 10分永住権・ビザ取得

slug: auto-2026-11-11-global-residency-property-comparison title: 不動産で入れる国、入れない国｜居住権制度の国際比較と日本居住者のアクセス設計 excerpt: 世界の投資移住制度は「不動産直接取得型」「事業投資型」「不動産を切り離した型」「規制強化型」の四類型に整理できる。この分類で見ると、どの国で不動産が居住権の媒体になり、どの国でむしろ障壁になるかが見える。本稿は米欧アジアの制度構造を類型別に比較し、日本居住者が直面する税制・送金・情報申告の固有論点までを扱う。 tags: [投資移住, 国際比較, 海外不動産, EB-5, 外国人所有規制] categorySlugs: [visa] assetSlugs: [real-estate] readingTime: "10分" lastUpdated: 2026-11-11 series: ビザ・移住 × 不動産シリーズ

「不動産を買えば居住権が得られる国」という括り方は、実態をかなり取りこぼす。不動産取得を要件とする制度、不動産を要件から意図的に排除した制度、そして居住権とは無関係に外国人の不動産取得自体を規制する国が併存しているからである。本稿は制度を四つの類型に分け、類型ごとに構造と典型的な論点を比較したうえで、日本居住者に固有の実務論点を整理する。

四類型の整理

類型A：不動産直接取得型

一定額以上の不動産取得そのものが居住許可の要件となる型である。南欧諸国、カリブ諸国、中東の一部、東南アジアの一部がここに属してきた。投資家側の手続きが最も単純で、取得資産の価値が可視的である一方、住宅市場への影響が直接的なため、政治的な見直し圧力を最も強く受ける。

類型B：事業投資型

雇用創出や事業への資本投下を要件とし、不動産は投資対象そのものではなく、投資先事業の一部として間接的に関わる型である。米国のEB-5がその代表である。EB-5は新規事業への投資と米国人労働者10名分の雇用創出を要件とし、2022年のEB-5改革・公正化法（EB-5 Reform and Integrity Act）により投資額は標的雇用地域（TEA）で80万ドル、それ以外で105万ドルと定められた。不動産開発プロジェクトへの投資がリージョナルセンター経由で広く用いられてきたが、これは居住用不動産を自ら購入する行為とは別物である。投資家は物件の所有者ではなく、事業体への出資者になる。

この区別は実務上きわめて重要で、EB-5を「不動産を買えば永住権が得られる制度」と理解すると、投資のリスク所在を完全に誤認する。EB-5では投資資金が「リスクに晒されている（at risk）」ことが要件であり、元本保証を付すことは制度上認められない。

類型C：不動産を切り離した型

居住権制度を維持しつつ、不動産を投資対象から明示的に除外する型である。シンガポールの投資家向け制度（Global Investor Programme）は事業・ファンドへの投資を対象とし、不動産取得は要件に含まれない。ニュージーランドの投資家向け制度も、受動的な住宅投資ではなく成長資産への投資を志向する設計が取られてきた。

この類型の背景には、住宅市場への影響を回避しながら資本と企業活動を呼び込むという政策意図がある。類型Aが抱える政治的脆弱さを、設計段階で切り離している。

類型D：外国人の不動産取得そのものを規制する型

居住権制度とは独立に、外国人の住宅取得を税制または許可制で抑制する国である。シンガポールは外国人による住宅取得に高率の追加印紙税（Additional Buyer's Stamp Duty）を課し、その税率を段階的に引き上げてきた。ニュージーランドは2018年の海外投資法改正により、原則として居住用土地の取得を一定の居住者等に限定した。オーストラリアも外国投資審査委員会（FIRB）の許可制と追加課税で外国人取得を管理している。

ここでは不動産が居住権の媒体になるどころか、取得そのものが障壁を持つ。居住権と不動産取得の関係が、類型Aと真逆になっている点が構造的に興味深い。

類型Aの内部で起きた収斂

類型Aに属してきた制度は、近年ほぼ同じ方向に動いている。要件の引き上げ、地域別の差別化、または不動産類型の廃止である。

ポルトガルは2023年の住宅関連法改正で、投資居住許可制度から不動産取得による類型を除外した。スペインは2025年施行の法改正で、不動産取得を要件とする居住許可そのものを廃止している。ギリシャは当初の要件金額を引き上げ、かつ需給の逼迫した地域に高い基準を設ける形で再設計してきた。アイルランドは2023年に投資移民制度の新規受付を終了した。英国の投資家ビザ（Tier 1 Investor）は2022年に閉鎖されたが、これはもともと国債・企業株式を対象とし住宅取得を含まない制度であり、閉鎖理由は資金源審査の不十分さにあった。

一方で、要件を維持または拡充している例もある。アラブ首長国連邦は不動産取得を含む複数の経路でゴールデンビザ（長期居住ビザ）を提供しており、不動産投資による経路の基準額は200万ディルハム以上とされている。マルタの居住許可制度は、不動産の購入または賃借を要件に含めており、購入を必須としない設計である点が南欧の他制度と異なる。タイやマレーシアの長期居住制度も、不動産を要件の一部または選択肢として扱う形を維持してきた。

収斂の方向は一様ではないが、欧州連合域内で縮小し、湾岸・東南アジアで維持または拡大するという地理的な分化が観測できる。前者は域内自由移動と住宅政策の二つの制約を受け、後者はいずれの制約も相対的に弱い。

所有できる権利の地域差

不動産取得の可否は、制度の有無より手前の問題として、所有権の性質の差に規定される。

英米法系・大陸法系の多くの国では、外国人も内国民と同じ所有権（freehold / 完全所有権）を取得できる。登記制度に紐づくため権利関係も明確である。

東南アジアの多くでは、土地所有が自国民に限定される。タイでは土地法が外国人の土地所有を原則として認めず、コンドミニアムについては一棟の専有面積のうち外国人が保有できる比率に上限が置かれている。インドネシアでは最も強い所有権である Hak Milik が原則として自国民に限定され、外国人は使用権（Hak Pakai）や建設利用権（Hak Guna Bangunan）を用いる。フィリピンは憲法で土地所有を自国民および一定比率以上が自国資本の法人に限定し、コンドミニアムには外国人保有比率の上限がある。

中東の一部では、指定された区域（designated / freehold areas）に限って外国人の完全所有権が認められる。区域外では長期リースにとどまる。

この差は、保有期間・相続・担保設定・売却先の範囲すべてに影響する。「購入できる」という表現だけでは、何を購入したのかが特定できない。

日本居住者から見たアクセス手段

直接取得

現地で不動産を取得する最も単純な経路だが、日本居住者には固有の制約が三つある。

第一に融資。日本国内の金融機関による国外不動産取得向けの融資は限定的で、現地金融機関の非居住者向け住宅ローンは金利・LTV（融資比率）の条件が内国民向けより不利になることが一般的である。結果として自己資金比率が高くなり、投資の規模とレバレッジ効果が制約される。

第二に税制。国外不動産の賃貸から生じる所得は日本で課税対象となる。ここで重要なのが、令和2年度税制改正により導入された取扱いである。個人が有する国外中古建物の不動産所得について損失が生じる場合、その損失のうち国外中古建物の減価償却費に相当する部分は生じなかったものとみなされ、他の所得との損益通算ができない。国外中古不動産の短い耐用年数を利用した減価償却による節税スキームは、この改正により封じられている。

第三に情報申告。年末時点で国外財産の合計が5,000万円を超える居住者は国外財産調書の提出義務を負い、国外不動産もその対象である。金融機関を通じた一定額を超える国外送金は国外送金等調書の対象となる。また、取得時・売却時の資金移動は外国為替及び外国貿易法に基づく報告の対象となり得る。

上場不動産（REIT・不動産関連株）

居住権とは切り離して、特定国の不動産エクスポージャーのみを取りたい場合、各国のREITや不動産運用会社の上場株式が最も流動性の高い手段である。日本の証券会社経由で取得できる市場は限られるが、米国・豪州・シンガポール・英国のREIT市場は規模が大きく、情報開示も整備されている。配当に対する源泉徴収と日本側の課税の二重課税は、外国税額控除または条約上の限度税率で調整される。

ただしREITが保有するのは商業用不動産が中心であり、居住権制度が影響を与える住宅セグメントとは必ずしも連動しない。制度変更による住宅価格への影響を狙う投資として上場REITを用いるのは、エクスポージャーの対象がずれている。

非上場ファンド・共同投資

現地のデベロッパーやファンドへの出資という経路も存在する。この形態は居住権制度の要件を満たさない場合が多く、また流動性・情報開示・ガバナンスの面で上場商品より条件が悪い。金融商品取引法上の勧誘規制に照らして、日本居住者への適法な勧誘経路が確保されているかも確認すべき点である。

居住実態を伴う移住

税務上の居住地を実際に移す場合、論点は投資ではなく時間軸の設計に移る。日本の居住者判定は滞在日数の機械的基準ではなく、住所（生活の本拠）の所在によって行われる。住民票の異動のみで非居住者となるわけではない。

国外転出時課税（出国税）は、1億円以上の有価証券等を有する居住者の国外転出時に未実現の含み益へ課税する制度であり、対象は有価証券・匿名組合出資・未決済デリバティブ等である。不動産はこの制度の対象資産ではない。一方、相続税については、日本国籍を有し相続開始前10年以内に日本国内に住所を有していた場合、国外財産も課税対象となり得る。移住から10年という時間軸が税務上の地位を変えるため、移住は単発の手続きではなく複数年にわたる計画として扱う必要がある。

比較の結論：制度より先に二つの問いを立てる

国別の制度比較表を眺める前に、二つの問いを確定させるべきである。

第一に、求めているのは居住権か、不動産エクスポージャーか。両方だと答えたくなるが、両方を一つの取引で満たすと、前稿で述べたビザ・プレミアムを支払うことになる。不動産エクスポージャーだけが目的なら、上場REITの方が圧倒的に効率的である。居住権だけが目的なら、不動産を要件としない類型B・Cの制度が選択肢になる。

第二に、税務上の居住地を実際に移すのか。移さない場合、取得した居住許可は滞在要件の壁に当たり、また日本側では全世界所得課税が継続する。移す場合は、制度選択より先に日本側の出国・相続の時間軸設計が主論点になる。

この二問に答えた段階で、検討対象の国は通常数カ国に絞られる。絞られる前の国別比較は、情報量が増えるだけで判断を前に進めない。

なお、各国の制度要件・外国人所有規制・税制はいずれも継続的に改正されており、本稿で触れた内容も変化する。実際の検討は、現地の移民法専門家および日本・現地双方の税務専門家への確認を前提とすべきである。本稿は制度構造の解説であり、特定国・特定制度・特定商品の推奨ではない。

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