ヨーロッパ / ジョージア シリーズ
ジョージア人口データ2025-2026｜総人口370万人、首都トビリシ130万人、ロシア移民10万人超が変えた人口動態
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読み物パート
不動産投資家が見るべき「人口」の3つの視点
不動産投資において人口動態は最重要指標の一つである。ジョージアの人口を読み解く際には、次の3つの視点が不可欠となる。第1に「総人口の長期トレンド」、第2に「首都圏人口集中度」、第3に「外国人移民の流入量と質」だ。ジョージアはいずれの観点でも、不動産需要にとって極めて良好な状況にある。
総人口の回復基調
2025年1月1日時点のジョージア総人口は370.45万人（Geostat発表）。ソ連崩壊後の1990年代には500万人を超えていた人口は、内戦・経済混乱・大量移民によって2015年には371万人まで減少したが、その後は3.7万人前後で安定した横ばい推移となり、2022年以降のロシア移民流入でやや増加傾向を見せている。
最新のセンサス（国勢調査）では、首都トビリシの人口は110万人から130万人へと顕著に増加しており、これが首都圏不動産市場を直接下支えしている。
トビリシ一極集中という現実
ジョージアは日本以上に「首都一極集中」が進んだ国だ。人口370万のうち約130万、すなわち全人口の約35％が首都トビリシに集中している。これに第2の都市バトゥミ（約17万）、クタイシ（約13万）、ルスタビ（約12万）を加えた4大都市で全人口の50％以上をカバー。地方部は過疎化が進み、人口はトビリシ・バトゥミへ移動し続けている。
つまり、不動産投資の観点ではトビリシとバトゥミの2都市に集中すれば需要は構造的に厚く、地方のキャピタルゲインは期待しづらい。これは投資戦略の基本線となる。
ロシア人移民流入の衝撃
2022年2月のウクライナ戦争勃発以降、推計で累計120万人ものロシア人がジョージアに入国し、2022年末時点で約10万人が長期滞在を選択した。2025年末時点では、ベラルーシ・ウクライナからの移民も加えると長期滞在の旧ソ連圏移民数は12〜15万人規模と推定される。
この移民の質的な特徴が重要だ。
- 男性60.3％、女性39.7％（働き盛り世代に偏る）
- 平均年齢32歳（若年プロフェッショナル層）
- 高等教育修了者70％超（高所得の見込み）
- IT業界就業比率27〜50％（リモートワーク適応層）
- トビリシ居住比率81.4％（首都集中）
つまり、「若い・高学歴・高所得・首都居住」という不動産賃貸需要として最も理想的なプロファイルの人口が10万人単位で首都に集中したのである。これがトビリシの賃貸利回り8〜10％を支える最大の構造要因だ。
中東・イスラエルマネーの存在感
ロシア移民に加え、イスラエル・UAE・サウジアラビアからの移民・投資家も急増中。特にイスラエル人は2025年初頭のトビリシ・アパート購入の11％を占め、ガザ情勢の影響で長期滞在型のセカンドハーバー需要が高まっている。
人口構成の長期課題
一方、出生率は女性1人当たり1.8人前後で人口置換水準（2.1）を下回り、高齢化率（65歳以上）は16.5％へ上昇中。若年層の海外流出（主にEU・米国・ロシア）は続いており、「人口減少＋移民流入」という構造は今後も続く。不動産需要という点では、移民流入が続く限り中期的な需要は堅調と見るのが妥当である。
投資家視点でのまとめ
人口動態から導かれる投資戦略は明確だ。①首都トビリシ中心部・②バトゥミ海岸リゾート・③外国人移民向け賃貸（1〜2LDK、モダン内装、Wi-Fi完備、家具付き）の3点セットが王道。逆に地方中小都市や大型ファミリー向け物件は、人口動態的に需要が細るため避けるべきである。
データパート
ジョージア人口推移
| 年 | 総人口 | 前年比 | トビリシ人口 | トビリシ比率 |
|---|---|---|---|---|
| 2015年 | 3,713,800 | -0.7％ | 1,118,300 | 30.1％ |
| 2020年 | 3,728,573 | +0.1％ | 1,171,000 | 31.4％ |
| 2022年 | 3,688,600 | -1.1％ | 1,202,700 | 32.6％ |
| 2023年 | 3,736,400 | +1.3％ | 1,250,000 | 33.4％ |
| 2024年 | 3,694,600 | -1.1％ | 1,280,000 | 34.6％ |
| 2025年 | 3,704,500 | +0.3％ | 1,300,000 | 35.1％ |
主要都市別人口（2025年）
| 都市 | 人口 | 特徴 |
|---|---|---|
| トビリシ（Tbilisi） | 1,300,000 | 首都・政治経済中心 |
| バトゥミ（Batumi） | 170,000 | 黒海沿岸リゾート |
| クタイシ（Kutaisi） | 130,000 | 第2の商業都市 |
| ルスタビ（Rustavi） | 120,000 | 工業都市（トビリシ隣接） |
| ゴリ（Gori） | 46,000 | ハイウェイ中継地 |
| ズグディディ（Zugdidi） | 42,000 | 西ジョージア地方中心 |
年齢構成（2025年）
| 年齢層 | 構成比 | 人数（万人） |
|---|---|---|
| 0〜14歳 | 20.1％ | 74.5 |
| 15〜64歳 | 63.4％ | 234.9 |
| 65歳以上 | 16.5％ | 61.1 |
民族構成（2014年国勢調査ベース）
| 民族 | 構成比 |
|---|---|
| ジョージア人 | 86.8％ |
| アゼルバイジャン人 | 6.3％ |
| アルメニア人 | 4.5％ |
| ロシア人 | 0.7％（移民前） |
| その他 | 1.7％ |
外国人長期滞在者（推計・2025年末）
| 出身 | 人数 |
|---|---|
| ロシア | 約100,000 |
| ベラルーシ | 約15,000 |
| ウクライナ | 約25,000 |
| トルコ | 約20,000 |
| イラン | 約15,000 |
| インド | 約12,000 |
| イスラエル | 約8,000 |
| EU諸国 | 約10,000 |
| 中国 | 約6,000 |
| 米国・カナダ | 約5,000 |
| 日本 | 約500〜800 |
ロシア移民の属性（2022年以降の長期滞在者）
| 属性 | 数値 |
|---|---|
| 男性比率 | 60.3％ |
| 平均年齢 | 32歳 |
| 高等教育修了率 | 70％超 |
| IT業界就業率 | 27〜50％ |
| トビリシ居住率 | 81.4％ |
| 英語使用率 | 85％以上 |
| 月収中央値（推計） | 2,000〜4,000 USD |
人口動態主要指標
| 指標 | 数値 |
|---|---|
| 出生率（合計特殊） | 1.8人 |
| 死亡率（人口千人） | 12.5 |
| 平均寿命（男） | 69.7歳 |
| 平均寿命（女） | 78.4歳 |
| 都市人口比率 | 60.5％ |
| 人口密度 | 53人/km² |
出典
- National Statistics Office of Georgia — Population
- Civil.ge — Georgia's Population 3.704 Million
- OC Media — Georgian census shows significant increase to close to four million
- Wikipedia — Demographics of Georgia (country)
- Worldometer — Georgia Population 2026
- Russian Migrants in Tbilisi: The New White Russians? — Sage Journals 2026
- Migrants & Refugees Section — Georgia Country Profile
- Geostat — Migration Statistics