ヨーロッパ / スペインシリーズ

スペイン不動産成長率｜マドリード+20.9%・バルセロナ+8.3%、沿岸部と2026年予測の全貌

※本記事の通貨換算は 1EUR＝約165円を基準としています。

スペインヨーロッパ価格予測キャピタルゲイン成長率

最終更新 2026年4月1日読了 11分キャピタルゲイン狙い

※本記事の通貨換算は 1EUR＝約165円を基準としています。

読み物パート

18年ぶりの価格急騰——2025年に起きた構造転換

スペインの住宅価格は2025年Q3に前年比＋12.8％の上昇を記録し、これは過去18年で最大の上昇率となりました。リーマン前の2007年バブル末期を彷彿とさせるスピードですが、当時と決定的に違うのは「信用バブル主導」ではなく「実需と供給不足主導」である点です。

スペイン統計局（INE）、BBVA Research、Singular Bank、CaixaBank Researchのすべての主要機関が、2026年も価格上昇が続くと予測しています。予測幅は年+5〜9％と強気で、CaixaBank Researchの中庸予測は2025年に+10％、2026年に+6.3％となっています。Singular Bankは「2026年末までに2024年比累計+9％」と予測しており、下振れリスクよりも上振れ余地のほうが意識されている状況です。

マドリード——+20.9%、首都再評価の典型

マドリードは市内平均価格が€4,883/㎡まで上昇し、前年比＋20.9％、四半期比＋4.6％というほぼ加速状態にあります。背景には、(1) カタルーニャからの企業・富裕層の本社移転、(2) ラテンアメリカ高所得層の定住、(3) リモートワーク時代の「欧州の拠点都市」としての再評価、(4) カンパメント再開発（Operación Campamento）などの大型都市開発、(5) 賃貸需要超過、という複数の追い風が同時に吹いています。

サラマンカ区、チャンベリ区、チャマルティン区といった伝統的高級エリアは€7,000〜€10,000/㎡レンジまで上昇し、東京の港区・渋谷区中心部と同水準に達しています。一方、マドリード南部（Carabanchel, Usera, Villaverde）は€2,500〜€3,500/㎡で、相対的にまだ割安感が残ります。

バルセロナ——+8.3%、制約下でも着実に伸びる

バルセロナの価格は€4,270/㎡、前年比＋8.3％、四半期比＋2.8％で堅調に推移しています。マドリードほどの急騰はないものの、2028年10月に全HUTライセンスが失効し2029年以降は原則として短期賃貸ができなくなるという制約要因を考えれば、むしろ逆説的な強さとも言えます。

賃料は過去10年で62.1％上昇し、実需ベースの購入圧力が引き続き強い状況です。Eixample、Sarrià-Sant Gervasi、Les Corts の高級エリアは€6,000〜€8,000/㎡レンジ。旧市街Ciutat Vellaは希少性で€5,500/㎡前後と、観光制限下でもじり高が続いています。

沿岸部——コスタ・デル・ソルが+18.5%、バレンシアも堅調

マラガ県のコスタ・デル・ソルは平均€3,046/㎡、前年比＋18.5％と、マドリードに匹敵するスピードで上昇中です。マルベーリャ、エステポナ、ベナルマデナといった高級エリアでは、英国人・ドイツ人・北欧人、そして最近では米国人・日本人のリモートワーカー・リタイア層の需要が急増。2026年も+5〜9％の上昇が見込まれ、プレミアムエリアでは2桁成長継続の可能性もあります。

バレンシアはマドリード・バルセロナより15〜20％安い価格水準を維持しつつ、2025年は国内平均+6〜7％を上回るパフォーマンスを示しました。賃貸利回りは7〜8％が期待できる地区もあり、「インカム重視」投資家の第一候補としての地位を固めつつあります。

2026年の見通しと注意点

2026年は以下3点がポイントです。

価格上昇率の緩やかな減速：+5〜9％レンジ（2025年比でやや減速）
地域差の拡大：マドリード・コスタ・デル・ソル・バレンシアが先行、バルセロナ・サンセバスチャンは制約下で緩やかな上昇、内陸部は横ばい〜緩やかな上昇
新築供給不足：2026年の新築着工許可は約15万戸予測だが、需要に追いつかない状況が継続

データパート

スペイン住宅価格年間上昇率

時点	全国平均	マドリード	バルセロナ	備考
2023年	+4.2%	+6.0%	+4.5%	回復局面
2024年	+8.4%	+13.5%	+7.2%	加速
2025年Q3	+12.8%	+20.9%	+8.3%	18年ぶり最大
2026年予測	+5〜9%	+8〜12%	+6〜8%	主要機関平均

主要機関の2026年価格予測

機関	予測値	シナリオ
Singular Bank	2024-2026累計 +9%	中庸
BBVA Research	+5〜9%	レンジ予測
CaixaBank Research	+6.3%	中庸
CBRE Spain	強気	中高級物件主導
Coldwell Banker	+6〜8%	都市部中心

エリア別平均価格（2025Q3-Q4）

エリア	平均価格	円換算	前年比	特徴
マドリード市	€4,883/㎡	80.6万円	+20.9%	首都
マドリード（サラマンカ区）	€7,000〜10,000/㎡	115〜165万円	+15〜25%	高級
バルセロナ市	€4,270/㎡	70.5万円	+8.3%	地中海
バルセロナ（Eixample）	€6,000〜8,000/㎡	99〜132万円	+10%	高級
コスタ・デル・ソル	€3,046/㎡	50.3万円	+18.5%	リゾート
マルベーリャ高級エリア	€5,500〜10,000/㎡	91〜165万円	+15〜20%	国際富裕
バレンシア市	€2,400/㎡	39.6万円	+10%	コスパ
セビリア	€2,200/㎡	36.3万円	+8%	文化都市
ビルバオ	€3,000/㎡	49.5万円	+6%	バスク首都
パルマ・デ・マヨルカ	€3,800/㎡	62.7万円	+12%	リゾート

賃貸利回り（グロス）

エリア	利回り	コメント
スペイン全国	5.43%	2025年Q3
マドリード	4〜5%	値上がり益重視
バルセロナ	4〜5%	規制下でも賃料上昇
バレンシア（特定地区）	7〜8%	国内最高水準
コスタ・デル・ソル	5〜7%	夏季高稼働
セビリア	5〜6%	観光＋学生
ビルバオ	5〜6%	企業需要

2026-2028年の中期予測シナリオ

年	全国価格上昇率（中庸）	マドリード	バルセロナ	コスタ・デル・ソル
2026	+6〜7%	+8〜12%	+6〜8%	+7〜10%
2027	+4〜5%	+5〜7%	+4〜6%	+5〜7%
2028	+3〜4%	+4〜6%	+3〜5%（HUT失効）	+4〜6%

出典

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