オセアニア / オーストラリアシリーズ

オーストラリア日本人向け不動産購入ガイド｜FIRB承認・新築限定・SIV/BIV・推奨エリア完全解説

為替レート：1AUD＝約100円換算

オーストラリアオセアニア購入ガイド実務

最終更新 2026年4月1日読了 12分利回り重視

為替レート：1AUD＝約100円換算

読み物パート

日本人がオーストラリアで不動産を買う意義

オーストラリアは、日本人投資家にとって「政治的安定」「法制度の透明性」「英語圏」「人口増・移民流入による長期需要」「AUD資産分散」の5点が揃った数少ない投資先です。さらに、日本から直行便7〜10時間でアクセス可能な時差1〜2時間圏にあり、別荘・セカンドハウス・子女教育のベース・老後リゾートの複合活用が可能です。シドニー・メルボルン・ブリスベン・ゴールドコーストの主要4都市は、それぞれ異なる投資テーマ（国際金融／教育・文化／五輪成長／リゾート）で投資機会を提供しています。

ただし、2025年4月〜2027年3月の外国人既存住宅購入禁止令により、非居住者が購入できる物件は「新築（New Dwelling）」「準新築（Near-new Dwelling）」「開発条件付き土地」の3種類に限定されます。したがって、日本人投資家の実務的選択肢は「オフプラン（未完成の新築コンドミニアム）」「完成済み新築アパート」「土地＋建築」の3パターンが中心となります。

FIRB承認の実務

Foreign Investment Review Board（FIRB）への申請は、購入契約前または契約時に行います。2025年12月改訂のGuidance Note 6により、(1) 新築住宅は価格にかかわらず原則承認、(2) 空き地は建物を4年以内に完成させる条件付きで承認、(3) 既存住宅は原則不可（一時居住者の主たる住居用途など例外あり）とされています。

申請料は物件価格に応じたスライド方式で、2026年1月以降は改定水準が適用されます。75万AUD以下で14,100AUD、75〜150万AUDで28,200AUD、150〜200万AUDで56,400AUD、以降200万AUD増ごとに階段状に増加します。承認には通常30営業日を要しますが、条件付きで延長も可能です。FIRB承認なしで購入契約を締結することは違法で、民事罰・刑事罰の対象となります。

印紙税・土地税・各州サーチャージ

外国人（非居住者）は、通常の印紙税（Stamp Duty）に加え、州ごとの外国人印紙税サーチャージを負担します。ニューサウスウェールズ州（シドニー）とビクトリア州（メルボルン）はともに8%、クイーンズランド州（ブリスベン・ゴールドコースト）は8%、西オーストラリア州（パース）は7%です。さらに、NSW州は年4%の外国人土地税（Foreign Land Tax）、VIC州は年2%のAbsentee Owner Surcharge（2024年以降4%）、QLD州は年2%が毎年課税されます。これらの税負担は利回りに直接影響するため、投資計画では必ず考慮が必要です。

SIV／BIV／投資系ビザの変更

かつて「ゴールデンビザ」として人気を集めたSignificant Investor Visa（SIV、188C）は、2025年3月22日に新規申請受付を停止しました。Business Innovation and Investment Program（BIIP）全体も見直され、SIV、Investor（188B、891）などの投資系ビザは閉鎖・廃止されました。2026年時点での主要な代替パスウェイは、(1) National Innovation Visa（NIV）、(2) Employer-sponsored visas、(3) Skilled Independent（189）などで、投資額ベースの移住は事実上終了しています。SIV駆け込み申請を検討されていた富裕層は、NIVまたはGlobal Talent等への切り替えが必要です。

日本人投資家の推奨エリア

シドニーでは、Chatswood（日本人コミュニティ）、North Sydney・Neutral Bay（ビュー物件）、Barangaroo・Pyrmont（高級コンド）、Parramatta（第二CBD開発）が有望です。メルボルンでは、Southbank・Docklands（CBD新築）、South Yarra・Toorak（高級住宅）、Box Hill（アジア系コミュニティ＋中長期成長）が推奨されます。ブリスベンでは、South Bank・Kangaroo Point・Newstead・Woolloongabba（五輪近接）、ゴールドコーストではMain Beach・Broadbeach・Surfers Paradise（観光・短期賃貸）が中心的選択肢です。

購入から運用までの実務フロー

(1) ブローカー選定（日本語対応エージェント推奨）、(2) 物件選定・FIRB事前確認、(3) オフプラン契約（頭金10%供託）、(4) FIRB申請・承認取得、(5) ローン審査（非居住者枠、LTV60-70%）、(6) Settlement（決済、通常完成時）、(7) Property Managementの手配（家賃の6〜8%が相場）、(8) 税務申告（TFN取得、年次Tax Return、家賃収入への非居住者税率）。一連の流れで通常18〜36ヶ月（オフプランの場合は建設期間含む）を要します。

データパート

2026年現在日本人が購入可能な物件タイプ

物件タイプ	購入可否	備考
新築住宅（New Dwelling）	購入可	初回販売時のみ
準新築住宅（Near-new）	購入可	一定条件下で可
空き地（Vacant Land）	購入可	4年以内建築義務
既存住宅（Established）	購入不可	2025/4〜2027/3禁止
商業不動産	別枠（FIRB判断）	個別承認

FIRB申請料（2026年改定版概算）

物件価格帯	申請料
〜75万AUD	14,100AUD
75〜150万AUD	28,200AUD
150〜200万AUD	56,400AUD
200〜300万AUD	112,800AUD
300〜400万AUD	169,200AUD
それ以上	200万AUDごとに階段加算

州別外国人追加課税（主要州）

州	印紙税サーチャージ	土地税サーチャージ（年次）
NSW（シドニー）	8%	4%（Foreign Land Tax）
VIC（メルボルン）	8%	4%（Absentee Owner Surcharge）
QLD（ブリスベン・GC）	8%	2%（Foreign Land Tax Surcharge）
WA（パース）	7%	なし
SA（アデレード）	7%	なし

日本人投資家推奨エリア

都市	推奨エリア	テーマ
シドニー	Chatswood	日本人コミュニティ
シドニー	Barangaroo / Pyrmont	高級CBD新築
シドニー	North Sydney / Neutral Bay	ハーバービュー
シドニー	Parramatta	第二CBD
メルボルン	Southbank / Docklands	CBD新築アパート
メルボルン	South Yarra / Toorak	高級住宅地
メルボルン	Box Hill / Glen Waverley	アジア系需要
ブリスベン	South Bank / Kangaroo Point	五輪近接
ブリスベン	Newstead / Woolloongabba	再開発
ゴールドコースト	Main Beach / Broadbeach	観光＋短期賃貸

投資系ビザ（2026年4月時点）

ビザ種別	現状	最低投資額
SIV（188C Significant Investor）	廃止（新規申請停止）	―
BIV（188B Investor）	廃止	―
Business Innovation（188A）	状況注視	80万AUD
891 Investor（永住）	廃止（2025/3/22）	―
National Innovation Visa	現役（推奨代替）	不問（実績重視）
Employer Sponsored 482	現役	―

購入コスト総額シミュレーション（100万AUD新築物件・シドニー）

費目	金額（AUD）	円換算
物件価格	1,000,000	1億円
通常印紙税（NSW）	約40,490	約405万円
外国人印紙税サーチャージ（8%）	80,000	800万円
FIRB申請料	28,200	約282万円
弁護士費用・その他	約15,000	約150万円
総コスト	約1,163,690	約1億1,637万円

年間保有コスト（同物件・非居住者）

費目	金額（AUD）	備考
市税（Council Rates）	約2,500
水道料金	約1,200
建物管理費（Strata）	約6,000〜10,000	アパート想定
外国人土地税（NSW 4%）	評価額に応じ変動
プロパティマネジメント料	家賃の6〜8%

出典

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