東南アジア / フィリピンシリーズ

フィリピン不動産日本人向け購入ガイド｜コンドミニアムは建物の40％まで、SRRV活用でロングステイ対応

為替レート：1PHP（フィリピンペソ）＝約2.7円換算

フィリピン東南アジア購入ガイド実務

最終更新 2026年4月1日読了 12分利回り重視

為替レート：1PHP（フィリピンペソ）＝約2.7円換算

読み物パート

鉄則：土地は買えない、コンドミニアムは建物の40％まで

フィリピン不動産を購入する日本人がまず理解すべき大原則が、**「外国人は土地を所有できない」**という憲法上の制約である。これはアメリカ人・イギリス人・シンガポール人・中国人など、すべての外国籍に等しく適用され、二国間条約によっても覆されない。

その一方で、コンドミニアム（区分所有マンション）の区分所有権は外国人でも取得できる。ただし、1つのコンドミニアム建物全体の総ユニット数の40％を上限として外国人所有が許される仕組みだ（Condominium Act of the Philippines, RA 4726）。マカティやBGCの人気コンドミニアムの中には、すでに「外国人枠が埋まっている」物件も存在するため、購入前には必ずデベロッパーに「Foreign Ownership Quota」の空き状況を確認する必要がある。

プレセール投資が「日本人投資家のベストプラクティス」

日本人投資家にとって最も実行可能性が高く、かつリターンの出やすい戦略がプレセール（竣工前販売）投資である。着工前〜建設初期段階に購入すると、RFO価格の3〜4割引で押さえられ、竣工までの3〜5年で年率8〜12％の値上がりが期待できる。さらにデベロッパーが提供する頭金20〜30％／残金は建設期間中に24〜60回分割払いというファイナンスを使えば、月々10〜20万円程度の拠出で都心コンドを取得できる。

竣工後は現地の賃貸管理会社（PROSCAPE、Leechiu Property Consultants、Santos Knight Frank、Colliersなど）に運用を委託し、駐在員・BPO従事者・リモートワーカー向けの賃貸を回すのが定石となっている。グロス利回り5〜7％（マカティ／BGC）、6〜9％（セブIT Park）が実勢水準だ。

SRRV（Special Resident Retiree's Visa）の活用

**SRRV（退職者ビザ）**は、フィリピン退職庁（PRA）が発給する特別永住権的なビザで、日本人投資家・リタイア層に極めて人気が高い。35歳以上（Classic）または50歳以上（Smile）で、1万ドル〜5万ドルの預託金（TD：Time Deposit）を現地銀行に預けることで、無期限の滞在権、多重出入国権、家族同伴が認められる。2025年以降、PRAはSRRV預託金のコンドミニアム購入への転用も承認しており、「預けた現金がそのまま住まいの頭金になる」スキームが実装された。

SRRVで土地所有権は得られないが、コンドミニアム購入や長期ステイ、リタイア移住、子女のインターナショナルスクール通学、OFW家族ビザの取得などに活用できる。2025年に「最長99年の土地リース」制度も整備され、戸建居住ニーズにも対応可能となっている。

購入プロセスと必要書類

日本人のコンドミニアム購入は概ね以下の手順で進む：

物件選定・現地視察（日系エージェント、Century 21 Philippines、Ayala Land Internationalなど）
**予約金（Reservation Fee）**の支払い（2〜5万ペソ）
**Contract to Sell（CTS）**締結
**頭金（Down Payment）**分割払い開始
**TIN（納税者番号）**取得＝BIRで申請
竣工・引渡し（Turnover）
Deed of Absolute Sale締結、Condominium Certificate of Title（CCT）取得
賃貸運用開始 or 自己使用

必要書類はパスポート、フィリピン入国スタンプのあるビザページ、海外送金証明、TINのみで、現地居住実績は不要。すべてリモート＋短期現地訪問で完結する。

日本人投資家への4つの注意点

建物の40％外国人枠の事前確認：人気物件ほど枠が埋まっている
デベロッパーの信用力：Ayala Land、SMDC、Megaworld、DMCI Homes、Robinsons Landなど上場大手に絞る
ペソ安リスク：JPY/PHP為替（2026年平均0.376）による円建てリターン変動に注意
竣工遅延リスク：着工前プレセールは引渡し1〜2年遅れもあり得る

データパート

外国人購入可能物件・不可物件の整理

物件種別	外国人所有可否	制約条件
土地（裸地）	×（不可）	憲法禁止
戸建住宅（土地付）	×（不可）	土地所有権が必要なため
戸建住宅（借地権）	○（可）	最長99年リース（2025年改正）
コンドミニアム（区分所有）	○（可）	建物総ユニット数の40％以内
タウンハウス（土地付）	×（不可）	土地所有権が必要なため
商業施設区分所有	○（可）	コンドミニアム法準拠
フィリピン法人名義	○（可）	外国人出資60％未満に制限

ビザ種別と不動産購入の関係

ビザ種別	対象	預託金	不動産への効果
SRRV Classic	50歳以上（退職年金なし）	50,000米ドル	コンド購入転用可
SRRV Smile	35歳以上（アクティブ層）	20,000米ドル	預託金据置き、コンド購入別
SRRV Human Touch	35歳以上（医療ケア）	10,000米ドル	別途購入
SIRV（投資家ビザ）	21歳以上	75,000米ドル以上投資	政府認定投資案件に限定
観光ビザ	全員	なし	コンド購入は可能（居住権は別）
ワーキングビザ（9G）	現地就労者	なし	銀行ローン利用の可能性

プレセール購入の標準スケジュール（例：5年建設案件）

時期	支払内容	金額（目安：3,000万円物件の場合）
契約時	予約金	3〜10万円
契約〜3カ月	頭金1回目（総額の10％）	300万円
4〜36カ月	頭金分割（総額の20％）	600万円（月17万円×36回）
37〜60カ月	残金分割（総額の70％）	2,100万円（月87万円×24回） or 竣工時一括
竣工時	引渡し・諸費用	約300万円（諸費用10％）
運用開始	賃貸	月15〜20万円の家賃収入

購入時諸費用内訳

費用項目	税率／金額	負担
キャピタルゲイン税（売主負担）	売却価格の6％	売主
印紙税（DST）	売買価格の1.5％	買主
譲渡税（Transfer Tax）	0.5〜0.75％	買主
登録手数料	約0.25％	買主
公証人手数料	約1〜2万ペソ	買主
弁護士／エージェント	1〜2％	買主
VAT（新築の場合）	12％（一定価格超）	買主（価格込み表記が多い）
合計（買主負担概算）	購入価格の約5〜8％	―

日本人エージェント・管理会社（マニラ・セブ）

分類	名称	特徴
日系エージェント	DHR Global、フィリピン住宅販売、セブ不動産など	日本語対応、現地法人
大手国際系	Colliers、JLL、Santos Knight Frank、Leechiu	英語対応、機関投資家向け
デベロッパー直販	Ayala Land International、SMDC Japan Desk、Megaworld	日本語担当窓口あり
賃貸管理専業	PROSCAPE、Hoppler、Anchor Land Property Management	空室率管理、家賃回収

投資シミュレーション：BGCコンドミニアム（1BR 40㎡）

項目	金額
プレセール購入価格	11,000,000ペソ（約2,970万円）
諸費用	660,000ペソ（約178万円）
竣工時想定価格（5年後）	16,500,000ペソ（約4,455万円）
値上がり益	+5,500,000ペソ（+1,485万円、+50％）
月額家賃（竣工後）	55,000ペソ（約14.85万円）
年間家賃収入	660,000ペソ（約178万円）
諸費用控除後ネット利回り	約4.5〜5.5％
10年トータルリターン試算	+120〜150％（円建て為替変動除く）

出典

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