東南アジア / シンガポールシリーズ

シンガポール不動産日本人投資家のための購入完全ガイド｜購入手続き・税金・コスト徹底解説

為替レート：1SGD＝約124円換算

シンガポール東南アジア購入ガイド実務

最終更新 2026年4月1日読了 12分利回り重視

為替レート：1SGD＝約124円換算

はじめに

シンガポールは世界有数の安全性・透明性を誇る不動産市場であり、キャピタルゲイン税が非課税という大きな魅力を持つ。一方で、2023年4月に外国人向けABSD（追加印紙税）が60%に引き上げられ、購入コストは大幅に上昇した。本ガイドでは、日本人投資家がシンガポール不動産を購入する際に知るべきすべての情報を、実務レベルで徹底解説する。

外国人が購入できる物件・できない物件
購入手続きの全ステップ（OTP→Exercise→Completion）
購入コスト完全内訳
S$2Mコンドミニアム購入シミュレーション
税金ガイド：固定資産税・賃貸所得税
日本・シンガポール租税条約と日本側の税務義務
日本人投資家におすすめのエリア（予算別）
賃貸管理・プロパティマネジメント
出口戦略：売却コストとSSD
ビザと永住権について
日本語対応の不動産エージェント・法律事務所
主要連絡先
よくある失敗と回避策

1. 外国人が購入できる物件・できない物件

購入可能（許可不要）

物件タイプ	備考
コンドミニアム（分譲マンション）	6階建以上の集合住宅。プール・ジム等共用施設付き
アパートメント（集合住宅）	コンドミニアムと同様に購入可能
商業用物件（オフィス・店舗）	ABSD対象外
工業用物件	ABSD対象外

購入制限あり（LDAU承認が必要）

物件タイプ	条件
セントーサコーブの戸建住宅	Land Dealings Approval Unit（LDAU）の事前承認が必要。敷地面積1,800㎡以下。99年リースホールドのみ

購入不可

物件タイプ	理由
HDB（公団住宅）	シンガポール国民・永住権保持者のみ
本島の戸建住宅（テラスハウス・セミデタッチ・バンガロー）	Residential Property Act により外国人は購入不可
空き地（住宅用）	外国人は購入不可

実務ポイント： 日本人投資家の大半はコンドミニアムを購入する。セントーサコーブの戸建は賃貸に出せない（自己居住のみ）ため、投資目的には不向き。

2. 購入手続きの全ステップ（OTP→Exercise→Completion）

ステップ1：物件選定とエージェント選び

信頼できる不動産エージェント（CEA登録済み）を選定
予算・エリア・投資目的を明確にし、物件の内覧を行う
所要期間：1〜4週間

ステップ2：Option to Purchase（OTP）の取得

購入したい物件が決まったら、売主にオファーを提出
合意後、Option Fee（オプション料）として購入価格の1% を売主に支払い、OTP（購入オプション）を受け取る
OTPの有効期間は通常 14日間（交渉により延長可能）
この段階で弁護士（conveyancing lawyer）を選任する
支払額例（S$2M物件）：S$20,000（約248万円）

ステップ3：OTPのExercise（行使）

OTP有効期間内に、購入の意思を確定する場合はOTPを行使する
Exercise Fee として購入価格の4%（Option Fee含む） を支払い、売買契約（Sale & Purchase Agreement）を締結
この時点で法的拘束力が発生する
追加支払額例（S$2M物件）：S$60,000（約744万円）（1%は既払いのため追加3%分）

ステップ4：印紙税の支払い

OTP行使後 14日以内（海外署名の場合は30日以内）に、BSDおよびABSDを IRAS（内国歳入庁）に電子納付
弁護士が e-Stamping を代行するのが一般的
支払額例（S$2M物件）：BSD S$69,600 + ABSD S$1,200,000 = S$1,269,600（約1億5,743万円）

ステップ5：Completion（引渡し）

OTP行使から通常 8〜12週間後 に completion（引渡し）
残金を弁護士を通じて売主側に送金
Singapore Land Authority（SLA）で所有権の登記変更
鍵の引渡しを受ける
総所要期間：OTPからcompletion まで約3〜4ヶ月

購入フロー図

物件選定 → OTP取得（1%支払い）→ 14日以内にExercise（4%累計支払い）
    → 14日以内に印紙税納付（BSD+ABSD）→ 8-12週後にCompletion（残金支払い）

3. 購入コスト完全内訳

3-1. Buyer's Stamp Duty（BSD）税率表

BSDは物件価格に対して累進課税で計算される。

購入価格帯	BSD税率
最初のS$180,000	1%
次のS$180,000（累計S$360,000まで）	2%
次のS$640,000（累計S$1,000,000まで）	3%
次のS$500,000（累計S$1,500,000まで）	4%
次のS$1,500,000（累計S$3,000,000まで）	5%
S$3,000,000超の部分	6%

簡易計算式：

S$1M以下：(購入価格 x 3%) - S$5,400
S$1M〜S$1.5M：(購入価格 x 4%) - S$15,400
S$1.5M〜S$3M：(購入価格 x 5%) - S$30,400
S$3M超：(購入価格 x 6%) - S$60,400

3-2. Additional Buyer's Stamp Duty（ABSD）

外国人の場合、物件購入価格の60% が一律で課される（2023年4月27日以降）。

購入者カテゴリ	ABSD税率
シンガポール国民（1軒目）	0%
シンガポール国民（2軒目）	20%
永住権保持者（1軒目）	5%
永住権保持者（2軒目）	30%
外国人（何軒目でも）	60%

重要： ABSDは購入価格または市場評価額のいずれか高い方に対して課される。S$2Mの物件であれば、ABSDだけでS$1,200,000（約1億4,880万円）となる。

3-3. 弁護士費用（Conveyancing Fees）

項目	費用目安
売買契約書作成・所有権移転	S$2,500〜S$3,500
タイトルサーチ（権利調査）	S$200前後
抵当権登記（ローン利用時）	S$200〜S$500
諸経費（ディスバースメント）	S$200〜S$500
GST（9%）	上記合計に加算
合計目安	S$3,500〜S$5,000

3-4. その他の購入コスト

項目	費用
不動産エージェント手数料（買主側）	通常無料（売主が支払う）
物件評価費（Valuation Fee）	S$300〜S$500
火災保険（Mortgage Insurance）	S$200〜S$500/年
初年度管理費（Maintenance Fee）	S$300〜S$800/月（物件規模による）

4. S$2Mコンドミニアム購入シミュレーション

前提条件： 日本人（外国人）が S$2,000,000（約2億4,800万円）のコンドミニアムを購入する場合

コスト一覧

項目	計算	金額（SGD）	金額（日本円概算）
物件購入価格	-	S$2,000,000	約2億4,800万円
BSD	(S$2M x 5%) - S$30,400	S$69,600	約863万円
ABSD（60%）	S$2M x 60%	S$1,200,000	約1億4,880万円
弁護士費用	-	S$4,000	約50万円
印紙税合計	BSD + ABSD	S$1,269,600	約1億5,743万円
総支払額	購入価格 + 全コスト	S$3,273,600	約4億593万円

実質取得コスト率

指標	数値
印紙税負担率（対購入価格）	63.5%
総コスト倍率	購入価格の約1.64倍
追加コスト合計	S$1,273,600（約1億5,793万円）

BSD計算の内訳：

S$180,000 x 1% = S$1,800

S$180,000 x 2% = S$3,600

S$640,000 x 3% = S$19,200

S$500,000 x 4% = S$20,000

S$500,000 x 5% = S$25,000

BSD合計 = S$69,600

5. 税金ガイド：固定資産税・賃貸所得税

5-1. 固定資産税（Property Tax）

シンガポールの固定資産税は、物件の Annual Value（AV：年間家賃相当額） に対して累進課税される。

非居住用（Non-Owner-Occupied）の税率 ※投資物件に適用

Annual Value	税率
最初のS$30,000	12%
次のS$15,000（累計S$45,000）	20%
次のS$15,000（累計S$60,000）	28%
S$60,000超	36%

自己居住用（Owner-Occupied）の税率 ※参考

Annual Value	税率
最初のS$8,000	0%
次のS$22,000（累計S$30,000）	4%
次のS$10,000（累計S$40,000）	5%
次のS$15,000（累計S$55,000）	7%
次のS$15,000（累計S$70,000）	10%
次のS$15,000（累計S$85,000）	14%
次のS$15,000（累計S$100,000）	18%
S$100,000超	23%

計算例： AV S$48,000の投資用コンドミニアムの場合

S$30,000 x 12% = S$3,600
S$15,000 x 20% = S$3,000
S$3,000 x 28% = S$840
年間固定資産税 = S$7,440（約92万円）

2026年特記事項： 自己居住用の民間住宅に対し、一回限りの固定資産税リベート10%（上限S$500）が2026年に適用される。

5-2. 賃貸所得税（Rental Income Tax）

居住ステータス	税率
非居住者（Non-Resident）＝日本在住の日本人	一律24%
居住者（Resident）＝シンガポール居住183日以上	累進税率 0%〜24%

課税対象所得の計算：

総賃料収入
- 固定資産税
- 管理費（Maintenance Fee）
- 修繕費
- 火災保険料
- エージェント手数料
- ローン利息（元金返済は不可）
＝ 課税対象所得

計算例： 月額賃料 S$4,000（年間 S$48,000）の場合

項目	金額（年間）
賃料収入	S$48,000
固定資産税	-S$7,440
管理費	-S$6,000
修繕費・保険等	-S$2,000
課税対象所得	S$32,560
所得税（24%）	S$7,814（約97万円）

6. 日本・シンガポール租税条約と日本側の税務義務

6-1. 租税条約の概要

日本とシンガポールは1995年発効の 「二重課税回避及び脱税防止に関する条約」 を締結している（2010年改定議定書、2022年MLI適用）。

不動産所得に関する主要ルール：

不動産所得は 不動産所在国（シンガポール）で課税 される
日本側でも全世界所得として課税対象となるが、外国税額控除 によりシンガポールで支払った税額を日本の所得税から控除可能
不動産売却益も同様にシンガポール側で課税権あり（ただしシンガポールはキャピタルゲイン非課税）

6-2. 日本での確定申告義務

日本居住者がシンガポールで不動産賃貸所得を得ている場合、以下の義務がある。

義務	内容
確定申告	シンガポールの賃貸所得を「不動産所得」として申告。日本の累進税率（所得税+住民税で最大55%）が適用される
外国税額控除	シンガポールで支払った所得税（24%）を日本の税額から控除可能
為替差損益	円換算で計上。為替変動が損益に影響する

6-3. 国外財産調書

項目	内容
提出義務	12月31日時点で国外財産の合計額が 5,000万円超の場合、提出必須
提出期限	翌年 6月30日まで
提出先	住所地の所轄税務署長
記載内容	財産の種類、数量、価額（時価または見積価額）
罰則	未提出・虚偽記載の場合、申告漏れに対する過少申告加算税が 5%加重される
刑事罰	正当な理由なく未提出・虚偽記載の場合、1年以下の懲役または50万円以下の罰金

実務上の注意： S$2M（約2億4,800万円）のコンドミニアムを購入した場合、それだけで5,000万円の基準を超えるため、国外財産調書の提出は必須となる。必ず国際税務に精通した税理士に相談すること。

6-4. 財産債務調書

所得2,000万円超かつ総資産3億円以上（または有価証券等1億円以上）の場合、財産債務調書の提出も必要となる。

7. 日本人投資家におすすめのエリア（予算別）

Tier 1：高級エリア（S$3M〜、約3.7億円〜）

エリア	特徴	賃貸利回り目安
District 9（オーチャード・リバーバレー）	シンガポールの銀座。ブランドコンドが集中。日本人駐在員も多い	2.8〜3.1%
District 10（タングリン・ホーランド・ブキティマ）	閑静な高級住宅街。日本人学校へのアクセス良好	2.5〜3.2%
District 1（マリーナベイ・ラッフルズプレイス）	金融街至近のウォーターフロント。アイコニックな物件が多い	2.5〜3.0%

Tier 2：中価格帯（S$1.5M〜S$3M、約1.9億〜3.7億円）

エリア	特徴	賃貸利回り目安
District 15（カトン・マリンパレード）	イーストコーストの人気エリア。多文化的な雰囲気	3.2〜3.8%
District 3（クイーンズタウン）	日本人幼稚園・学校に近い。ファミリー層に人気	3.0〜3.5%
District 5（パシルパンジャン・ウェストコースト）	NUS（国立大学）至近。学生・研究者需要	3.0〜3.5%

Tier 3：高利回り狙い（S$1M〜S$1.5M、約1.2億〜1.9億円）

エリア	特徴	賃貸利回り目安
District 2（タンジョンパガー・チャイナタウン）	CBD至近のコンパクト物件。若手プロフェッショナル需要	3.5〜4.0%
District 22（ジュロンイースト）	再開発が進む西部の拠点。将来性あり	3.5〜4.0%
District 19（プンゴル・セランゴン）	郊外だが価格が手頃で利回りが高い	3.4〜3.8%

注意： ABSD 60%を考慮すると、純粋な賃貸利回りだけで投資回収するのは極めて困難（実質的な利回りは1%台に低下）。キャピタルゲイン狙いの長期保有か、シンガポール移住を前提とした自己居住が現実的な出口戦略となる。

8. 賃貸管理・プロパティマネジメント

テナント募集

項目	内容
エージェント手数料	リース期間24ヶ月の場合：賃料1ヶ月分。12ヶ月の場合：賃料0.5ヶ月分
募集プラットフォーム	PropertyGuru、99.co、SRX等
募集期間目安	人気エリアで2〜4週間、郊外で1〜2ヶ月

プロパティマネジメント会社

サービス内容	費用目安
フルマネジメント（テナント対応・修繕・賃料回収）	月額賃料の4〜6%
テナント募集のみ	賃料0.5〜1ヶ月分（一回）
定期点検・レポート	月額S$100〜S$300

主要プロパティマネジメント会社

Savills Singapore -- 国際的な不動産会社。日本法人もあり連携しやすい
Knight Frank Singapore -- 高級物件の管理に強い
PropNex -- シンガポール最大手の不動産仲介。管理サービスも提供
Huttons Asia -- 地元密着型で中小物件にも対応

実務ポイント： 日本在住のまま賃貸運営する場合、フルマネジメントサービスの利用を強く推奨。テナントとのトラブル対応、修繕手配、タックスファイリング等をすべて代行してもらえる。

9. 出口戦略：売却コストとSSD

9-1. Seller's Stamp Duty（SSD）

2025年7月4日以降に購入した物件に適用される新SSD税率：

保有期間	SSD税率
1年以内に売却	16%
1年超〜2年以内	12%
2年超〜3年以内	8%
3年超〜4年以内	4%
4年超	0%（非課税）

重要変更： 2025年7月4日より前に購入した物件は旧税率（最大12%、保有期間3年）が適用。新規購入は4年保有が最低ラインとなった。

9-2. 売却時のその他コスト

項目	費用目安
不動産エージェント手数料	売却価格の1〜2%（交渉可）
弁護士費用	S$2,500〜S$3,500
ローン早期返済手数料（該当する場合）	残債の1〜1.5%
キャピタルゲイン税	非課税（シンガポール）

9-3. 売却シミュレーション（S$2Mで購入、S$2.5Mで5年後に売却）

項目	金額
売却価格	S$2,500,000
SSD（4年超保有で免除）	S$0
エージェント手数料（2%）	-S$50,000
弁護士費用	-S$3,000
売却手取り	S$2,447,000
購入時の総支払額	S$3,273,600
損益	-S$826,600（約1億250万円の損失）

現実： ABSD 60%の負担により、25%の値上がり（S$2M→S$2.5M）でも大幅な赤字となる。物件価格が購入時から約64%以上値上がりしないと元が取れない計算になる。長期保有と賃料収入の累積が不可欠。

10. ビザと永住権について

不動産購入と在留資格の関係

シンガポールでは、不動産を購入しても在留資格（ビザ）や永住権は付与されない。 これは多くの国と異なるシンガポールの特徴である。

主な在留資格オプション

ビザの種類	概要	不動産購入との関係
Employment Pass（EP）	月額固定給 S$5,000以上の専門職向け	不動産購入とは無関係
EntrePass	起業家向け	事業設立が条件
Global Investor Programme（GIP）	最低S$10M投資で永住権取得可能	不動産投資は対象外。ビジネス・ファンド投資のみ
Overseas Networks & Expertise Pass（ONE Pass）	月収S$30,000以上のトップ人材	不動産購入とは無関係
Long-Term Visit Pass（LTVP）	配偶者・家族ビザ	不動産購入とは無関係

注意： GIPの最低投資額はS$10M（約12.4億円）で、対象は事業投資やファンド投資に限定されている。不動産購入は投資としてカウントされない。

11. 日本語対応の不動産エージェント・法律事務所

不動産エージェント

会社名	特徴	URL
Tokio Property Services	シンガポールで35年以上の実績。日本企業の住宅・オフィス仲介に強い	tokioproperty.com.sg
フォーランドリアルティネットワーク	日本人向け海外不動産の専門会社。シンガポール拠点あり	sg.foreland-realty.com
PropNex（日本語対応エージェント在籍）	シンガポール最大手の仲介会社。日本語対応の登録エージェントが複数在籍	propnex.com
ERA Singapore（日本語対応エージェント在籍）	大手仲介会社。日本語対応可能なエージェントあり	era.com.sg

法律事務所

事務所名	特徴
Rajah & Tann Singapore LLP	シンガポール最大級の法律事務所。日本プラクティスチーム在籍
Allen & Gledhill LLP	不動産取引に強い大手事務所
WongPartnership LLP	日系企業の取引実績豊富
Drew & Napier LLC	不動産法務のエキスパート

実務ポイント： コンベヤンシング（所有権移転手続き）は比較的定型業務のため、大手事務所でなくても対応可能。日本語でのコミュニケーションを重視する場合は、日本人弁護士が在籍する事務所を選ぶか、日本語対応のエージェント経由で紹介を受けるのが確実。

12. 主要連絡先

日本国大使館（シンガポール）

住所： 16 Nassim Road, Singapore 258390
電話： (+65) 6235-8855
Email： enquiry@sn.mofa.go.jp
Web： sg.emb-japan.go.jp

JETRO シンガポール事務所

住所： 16 Raffles Quay, #38-04/05, Hong Leong Building, Singapore 048581
電話： (+65) 6221-8174
営業時間： 月〜金 9:00-17:00
Web： jetro.go.jp/singapore

シンガポール日本人会（JAS）

住所： 120 Adam Road, Singapore 289899
電話： (+65) 6591-8136/37
Web： jas.org.sg

シンガポール政府機関

機関	役割	Web
IRAS（内国歳入庁）	印紙税・所得税・固定資産税	iras.gov.sg
SLA（土地管理局）	不動産登記・LDAU（外国人購入承認）	sla.gov.sg
URA（都市再開発庁）	都市計画・開発規制	ura.gov.sg
CEA（不動産エージェント評議会）	エージェント資格の確認	cea.gov.sg
MAS（金融管理局）	住宅ローン規制	mas.gov.sg

13. よくある失敗と回避策

失敗1：ABSD 60%を過小評価する

問題： 物件価格だけで予算を組み、ABSDの資金が不足する。 回避策： 購入価格の1.64倍を総予算として計算する。ABSDはOTP行使後14日以内に支払い義務が発生するため、事前に資金を確保しておくこと。

失敗2：賃貸利回りだけで投資判断する

問題： 表面利回り3〜4%に魅力を感じるが、ABSD込みの実質利回りは1%台。 回避策： 投資計算は必ずABSD・BSD・固定資産税・所得税・管理費をすべて織り込む。短期回収は不可能と理解した上で判断する。

失敗3：OTP行使後のキャンセル

問題： OTPを行使（Exercise）した後にキャンセルすると、支払い済みの4%（S$2M物件で S$80,000）を没収される。 回避策： OTP行使前に、資金調達・ローン承認・法的確認をすべて完了させる。

失敗4：日本側の税務申告を怠る

問題： シンガポールで税金を払っているから日本では不要と誤解する。 回避策： 日本の居住者は全世界所得の申告義務がある。国外財産調書の提出も忘れずに。国際税務に強い税理士を必ず起用する。

失敗5：SSD（売主印紙税）を考慮せず早期売却する

問題： 市況悪化や資金需要で4年以内に売却し、最大16%のSSDが追加発生。 回避策： 最低4年以上保有できる資金計画を立てる。緊急時の流動性も確保しておく。

失敗6：為替リスクの無視

問題： 円安局面で購入し、円高に振れた際に為替差損が発生。 回避策： 為替ヘッジの検討、複数通貨での資産保有、為替レートのシナリオ分析を行う。

失敗7：物件の管理を放置する

問題： 日本から遠隔管理しようとして、修繕対応やテナント対応が遅れる。 回避策： 信頼できるプロパティマネジメント会社を必ず起用する。管理費（賃料の4〜6%）は必要経費と割り切る。

失敗8：CEA未登録エージェントに依頼する

問題： 無資格のブローカーに紹介され、詐欺やトラブルに遭う。 回避策： エージェントのCEA登録番号を必ず確認。CEA公式サイトで検証可能。

まとめ：日本人投資家へのアクション指針

ABSD 60%を前提とした投資計画を立てる -- 購入価格の1.64倍が実質取得コスト
長期保有（最低5年、理想は10年以上）を前提とする -- SSD回避と価値上昇の両面
キャピタルゲイン非課税の恩恵を最大化 -- シンガポール最大の魅力
日本側の税務義務を確実に履行 -- 確定申告・国外財産調書・外国税額控除
信頼できる現地パートナーを確保 -- 日本語対応エージェント・弁護士・管理会社
シンガポール移住を視野に入れるなら最適 -- 自己居住に切り替えれば固定資産税が大幅に低下

データパート：主要コスト早見表

購入コスト早見表（外国人・ABSD 60%込み）

物件価格（SGD）	物件価格（円）	BSD	ABSD（60%）	弁護士費用	総コスト概算（SGD）	総コスト概算（円）
S$1,000,000	1.24億円	S$24,600	S$600,000	S$3,500	S$1,628,100	2.02億円
S$1,500,000	1.86億円	S$44,600	S$900,000	S$3,800	S$2,448,400	3.04億円
S$2,000,000	2.48億円	S$69,600	S$1,200,000	S$4,000	S$3,273,600	4.06億円
S$3,000,000	3.72億円	S$119,600	S$1,800,000	S$4,500	S$4,924,100	6.11億円
S$5,000,000	6.20億円	S$239,600	S$3,000,000	S$5,000	S$8,244,600	10.22億円

年間保有コスト早見表（投資物件）

月額賃料	年間AV	固定資産税概算	管理費（年）	所得税（24%）	年間保有コスト概算
S$3,000	S$36,000	S$4,800	S$5,400	S$5,702	S$15,902
S$4,000	S$48,000	S$7,440	S$6,000	S$7,814	S$21,254
S$5,000	S$60,000	S$10,800	S$7,200	S$10,080	S$28,080
S$8,000	S$96,000	S$23,760	S$9,600	S$12,634	S$45,994

売却コスト早見表

売却価格	エージェント（2%）	弁護士費用	SSD（1年以内/16%）	SSD（2年以内/12%）	SSD（3年以内/8%）	SSD（4年以内/4%）
S$2,000,000	S$40,000	S$3,000	S$320,000	S$240,000	S$160,000	S$80,000
S$3,000,000	S$60,000	S$3,500	S$480,000	S$360,000	S$240,000	S$120,000
S$5,000,000	S$100,000	S$4,500	S$800,000	S$600,000	S$400,000	S$200,000

出典

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本記事は2026年4月時点の情報に基づいて作成されています。税率・規制は変更される可能性がありますので、購入前に必ず専門家（不動産エージェント・弁護士・税理士）にご確認ください。

1SGD＝約124円で換算（2026年4月中旬のレート）。為替レートは常に変動するため、最新レートでの再計算を推奨します。

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