米欧アジアREIT制度比較｜日本居住者から見たグローバルREIT承継戦略

slug: auto-2026-05-16-reit-inheritance-global-comparison title: 米欧アジアREIT制度比較｜日本居住者から見たグローバルREIT承継戦略 excerpt: 米国・シンガポール・欧州・香港・豪加のREIT制度を税制・法的構造・市場成熟度の三軸で比較。日本居住者が海外REITを承継ポートフォリオに組み入れる際の二重課税、遺産税、為替リスク、アクセス手段を整理する。 tags: [REIT, 海外REIT, 相続, 国際課税, 遺産税, 為替リスク] categorySlugs: [inheritance] assetSlugs: [reit] readingTime: "7分" lastUpdated: 2026-05-16 series: 相続・資産承継 × REIT シリーズ

REITは1960年に米国で誕生して以降、欧州、アジアへと制度が広がり、現代では世界40か国超でREIT類似制度が整備されている。各国制度には共通項と固有の差異があり、相続・資産承継の文脈で海外REITを組み入れるかを判断するには、税制・法的構造・市場成熟度の三軸で比較理解する必要がある。本稿では主要市場の制度を概観し、日本居住者がアクセスする際の実務的な留意点を整理する。

1. REIT制度の世界的な広がり

REIT制度は1960年の米国REIT法制定に始まる。同法はリアル・エステート・インベストメント・トラストを「不動産投資の証券化ビークル」として法的に定義し、課税所得の90%以上の分配と引き換えに法人段階の課税を免除するパススルー構造を確立した。この設計が世界標準となり、後発の市場も概ね同様の構造を採用している。

主要市場の制度導入年は次の通りである。米国（1960年）、オランダ（1969年）、オーストラリア（1971年）、カナダ（1993年）、ベルギー（1995年）、日本（2000年）、シンガポール（2002年）、フランス（2003年）、香港（2003年）、英国（2007年）、ドイツ（2007年）。各国とも法人段階非課税のパススルー設計を採用しつつ、分配比率の閾値、法人格、資産構成要件などに差異がある。

2. 米国REIT（U.S. REITs）

米国は世界最大のREIT市場であり、上場REITの時価総額は1兆ドル超の規模、銘柄数は200を超える。最大の特徴は用途特化が極めて細分化されている点で、データセンター、通信インフラ、セルフストレージ、製紙林業、屋外広告板といった専門セクターが充実している。

米国REITの主な制度的特徴は以下である。

• 課税所得の90%以上を分配する義務。
• 総資産の75%以上を不動産関連資産で保有。
• 株主構成は5名以下が50%超を保有しないこと（クローズリー・ヘルド・テスト）。
• 国内分配金は通常配当として課税。

日本居住者が米国REITを直接保有する場合、分配金には米国側で30%の源泉徴収（日米租税条約適用で原則10%）が課され、国内でも申告分離課税の対象となる。両国で課税される二重課税は外国税額控除で調整するが、相続段階では米国遺産税の対象となるため留意が必要である。米国遺産税は非居住者にも適用され、米国所在資産の評価額が一定額（非居住者では6万ドル）を超えると課税対象になる。米国市民・米国居住者には大幅な基礎控除が設定されているが、日本居住者である非居住者には適用されない点が承継リスクの中核である。

承継観点では、米国REITを直接保有することの利便性と、米国遺産税申告（フォーム706-NA）の事務負担を秤にかけた判断が必要となる。家計の資産規模次第では、日本籍の投資信託や東証上場ETFを経由して米国REIT市場へ間接的にアクセスする方が、相続手続きの簡素化に資する。

3. シンガポールREIT（S-REITs）

シンガポールはアジアのREITハブとして発展し、2002年の制度導入以降、銘柄数40超、時価総額1,000億SGD規模の市場に成長している。物流、商業、ホスピタリティ、データセンターなど多様な用途を擁し、特に海外不動産（中国、欧州、米国）を組み入れる「グローバルポートフォリオ型」が多い点が特徴である。

S-REITの主要な制度的特徴は次の通り。

• 課税所得の90%以上分配でREIT段階非課税。
• 個人投資家（含む海外投資家）への分配金は源泉徴収なし（一定要件下）。
• 法人投資家には特定条件下で源泉徴収あり。

日本居住者がS-REITを直接保有する場合、分配金は現地源泉徴収なしで受け取れるが、日本国内では申告分離課税の対象になる。相続段階ではシンガポールに遺産税は存在しないが、日本側の相続税は全世界資産課税の原則により対象となる。為替リスク（SGD/JPY）が長期にわたり影響するため、為替ヘッジの是非を含めた設計が必要である。

S-REITは個別銘柄レベルで海外不動産を組み入れているケースが多いため、S-REIT一銘柄を保有することで複数国の不動産にアクセスできる利点がある。一方、組入物件の所在国（中国本土、ドイツ、米国等）の地政学リスクや不動産市況の影響を間接的に受ける点には注意が必要である。

4. 香港REIT（H-REITs）

香港REITは2003年に制度導入されたが、銘柄数は10程度に留まり、市場規模はS-REITに比して小さい。商業施設および中国本土物件を組み入れるREITが中心で、地政学リスクおよび中国不動産市況との連動性が高い。日本居住者の承継資産として選択する場合、政治・規制リスクの評価が他市場以上に重要である。長期承継の視点では、相続発生時点で20年後・30年後の市場アクセスや決済システムの継続性が確保されているかという論点まで考慮の対象となる。

5. 欧州REIT（UK・フランス・ドイツ・オランダ等）

欧州は国ごとに制度名称と詳細が異なるが、概ね類似の構造を採用している。

• 英国（UK-REIT）: 2007年導入。賃貸収入の90%以上を分配義務。海外投資家への分配金には源泉徴収（通常20%、日英租税条約で15%）。
• フランス（SIIC）: 2003年導入。課税所得の95%以上を分配。海外投資家への分配金に源泉徴収あり。
• ドイツ（G-REIT）: 2007年導入。住宅REITは法的に除外されており、商業中心。
• オランダ（FBI）: 世界最古級。0%法人税率と分配義務をセットで採用。
• ベルギー（SIR/GVV）: 1995年導入。安定分配で機関投資家に人気。

欧州REITを日本居住者が組み入れる際、各国の源泉徴収率と日本との租税条約の照合が必要となる。さらに、英国は2017年以降、海外投資家による英国不動産売却益にもキャピタルゲイン税を課すなど、税制の頻繁な変更がある。承継期間が長期にわたることを前提とすると、税制変更リスクそのものを織り込んだ設計が望ましい。

6. オーストラリア・カナダのREIT

両国とも市場規模が中堅で、住宅、オフィス、商業中心のREIT市場を持つ。

• オーストラリア（A-REITs）: 1971年導入で歴史が古く、年金基金の主要投資対象として機能。スーパーアニュエーション（強制年金）からの資金流入が市場を支える構造。
• カナダ（Canadian REITs）: パッシブインカムの代表的投資先として個人投資家にも普及。

両国とも分配金には現地源泉徴収があり、日本居住者が受け取る際は二重課税調整が必要となる。両市場ともG7・先進国の安定性を有する一方、資源価格や為替変動の影響を受ける構造を持つ点は理解しておく必要がある。

7. 日本居住者が海外REITにアクセスする手段

日本居住者が海外REITに投資する経路は概ね次の通りである。

• 国内証券会社の海外株式口座: 米国・シンガポール・香港・英国・オーストラリア等の主要市場銘柄を直接購入できる。
• 海外REIT ETF（東証上場）: 為替・税務・申告がシンプル。NISA成長投資枠の対象銘柄も多い。
• 米国・海外籍ETF: SPDRやVanguard等の米国上場REIT ETF。流動性が高い反面、米国遺産税のリスクが伴う。
• 国内投資信託: 為替ヘッジあり／なしの選択肢が豊富で、分配方針も多様。

承継目的では、海外REITを直接保有する場合の遺産税リスクを避けるため、日本国内に上場する海外REIT組入ETFや国内投資信託を活用する戦略が現実的である。直接保有の利便性と相続時の手続き簡素性を秤にかけて選択する必要がある。特に米国所在資産については、家計内で6万ドル基礎控除を超える保有規模になる場合は、間接保有への切り替えが標準的な対応となる。

8. 為替リスクの考え方

海外REITを長期保有する際、為替リスクは無視できない要因となる。承継のタイムラインが20年から30年に及ぶ場合、円高局面と円安局面の双方を経験することが前提となる。為替ヘッジ付きの商品はヘッジコストが分配利回りを押し下げる一方、為替変動の影響を排除できる。承継ポートフォリオ全体としてどの程度の外貨資産比率を維持したいかという基本方針が、ヘッジの有無を決定する基準になる。

為替ヘッジコストは2国間の短期金利差で決まる構造であり、米国金利が日本金利を大きく上回る局面ではヘッジコストが分配利回りを上回ることもある。長期承継では、ヘッジコストを支払い続けるよりも、未ヘッジで円ベースの変動を許容し、ポートフォリオ全体の通貨配分で吸収する設計が現実的な選択肢となる。

9. グローバル分散ポートフォリオの設計例

承継目的のグローバルREITポートフォリオを設計する際の一例として、J-REITを中核（50-60%）に置きつつ、米国REIT（20-25%）、S-REITおよびその他アジアREIT（10-15%）、欧州REIT（5-10%）の比率を取る考え方がある。これは市場規模、市場の成熟度、税制の安定度を踏まえた一般的なバランスである。具体的比率は世代承継の期間、相続人の数、外貨建て資産への許容度に応じて調整する。

加えて、海外REITはETFや投資信託経由のファンド・オブ・ファンズ形式で保有することで、銘柄選定や税務処理の負担を運用会社に委ねつつ、地理的分散を確保することができる。承継ポートフォリオの本旨は「相続人が容易に継続管理できる構成」であり、複雑な直接保有を避ける設計が長期的には合理的である。

出典

• Nareit（米国不動産投資信託協会）「Global REIT Approach to Real Estate Investing」
• Monetary Authority of Singapore「Real Estate Investment Trusts」関連通達
• 英国HMRC「UK Real Estate Investment Trusts」ガイダンス
• EPRA（European Public Real Estate Association）「Global REIT Survey」
• IRS「Publication 559: Survivors, Executors, and Administrators」（米国遺産税）
• 国税庁「相続税法・全世界資産課税」関連通達

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