ヨーロッパ / スイスシリーズ

スイス日本人向け購入ガイド｜Lex Kollerの壁を越えて別荘を買う方法と3つの現実的ルート

為替レート：1CHF＝約170円換算

スイスヨーロッパ購入ガイド実務

最終更新 2026年4月1日読了 12分利回り重視

為替レート：1CHF＝約170円換算

読み物パート

日本人にとってスイス不動産は「買えない国」か？

結論から言えば、日本居住の日本人がチューリッヒやジュネーブの一般住宅を自由に購入することは「原則不可能」である。これはスイスが差別しているのではなく、すべての非居住外国人に対して同じ制限を課しているLex Koller法による。一方で、完全に閉ざされているわけではなく、いくつかの現実的な購入経路が存在する。本ガイドでは、日本人投資家が取り得る3つのルートを詳細に解説する。

ルート1：指定リゾート地の休暇用住宅を買う

最も現実的かつ短期間で実現できるのが、Lex Koller法で認められた「指定リゾート地の休暇用住宅」購入である。具体的には、ヴァレー州（ツェルマット、ヴェルビエ、クランモンタナ）、グラウビュンデン州（サンモリッツ、ダヴォス、アローザ）、ヴォー州（レザン、ヴィラール）、ベルン州（グリンデルワルト、ウェンゲン、グシュタード）等の観光州が対象となる。

条件：

床面積200㎡以下、土地1,000㎡以下
年間全国クォータ（約1,500戸）の範囲内
カントン（州）およびコミューン（市町村）の事前許可が必要
転売規制：通常5〜10年は売却不可または制限あり
賃貸規制：短期バケーションレンタルは可、長期賃貸は制限あり

価格レンジはサンモリッツのラグジュアリー物件で200万CHF（約3億4,000万円）〜数千万CHF、ツェルマットやヴェルビエで150〜500万CHFが中心。ジャパン・ファミリー・オフィスの富裕層クライアントに最も選ばれているルートである。

ルート2：居住ビザ（B permit）取得後に購入

スイスの居住ビザを取得すれば、Lex Kollerの制限から実質的に外れ、一般住宅を自由に購入できる。ただしスイスのビザ取得は極めて厳しい。

日本人が取得可能な主要ビザ：

労働許可（B permit）：スイス企業での雇用が必要。クォータ制限あり
自営・起業家ビザ：州の経済的利益を証明する必要あり（ツーク、ジュネーブ、ティチーノ等が比較的柔軟）
定額課税（Lump-Sum Taxation / Forfait Fiscal）ビザ：資産家向け。ヴォー州、ヴァレー州、ティチーノ州等で適用可能。最低年間税額は州により30〜45万CHFが目安
学生ビザ：購入権とは直結しないが、長期滞在で段階的にC permitへ移行可能

定額課税ビザ経由が最も富裕層に使われるルート。年間40〜60万CHF（約6,800万〜1億円）の税負担で、スイス居住権＋不動産自由購入権＋プライベートバンキング利用——の3点を同時に得られる。

ルート3：スイス不動産ファンド・REIT経由の間接投資

実物不動産を持たず、スイス不動産市場への経済的エクスポージャーだけを取るなら、SIX上場の不動産ファンドが最適解である。

代表銘柄：

UBS Swiss Financial REIT
Swisscanto Real Estate Fund
Credit Suisse Real Estate Fund Siat（UBSに統合）
La Foncière（フランス語圏・住宅特化）
SXI Real Estate Funds Index（ETF）

これらはCHF建てで、年3〜5%の配当利回り＋NAV（純資産価値）の漸進的上昇が期待できる。日本の証券会社（SBI、楽天、マネックスの外国株取扱サービス、あるいはIBKR等）を通じてアクセス可能。NISAの成長投資枠では直接購入不可な銘柄もあるため、特定口座での保有が基本。

税金・コストの基本

スイス不動産には、購入時・保有時・売却時それぞれで税金がかかる：

購入時：

不動産取得税（州ごと）：1〜3%
登記料：0.1〜0.5%
公証人手数料：0.1〜0.5%
仲介手数料（買主負担は稀）

保有時：

資産税（州・市町村合算）：全世界資産に対し年0.1〜1%
帰属家賃税（Imputed Rental Value）：自己利用物件に「擬似賃料収入」を計上し所得税課税
賃料収入：総合課税（連邦＋州＋市町村）

売却時：

不動産譲渡益税（Grundstückgewinnsteuer）：保有期間に応じ逓減。1年未満で30〜40%、20年超で5〜10%の州が多い
長期保有が極めて有利

日本居住者の日本側税務

日本居住者がスイスに不動産を保有する場合、日本の全世界所得課税の対象となる。賃料収入は日本で確定申告が必要で、スイスで納税した税は外国税額控除で調整される。日瑞租税条約により二重課税は回避されるが、申告の煩雑さは相当なもの。税理士費用は年間30〜80万円が目安となる。

データパート

3つの購入ルート比較

項目	ルート1：休暇用住宅	ルート2：居住ビザ＋直接購入	ルート3：ファンド／REIT
難易度	中	極高	低
必要資産	150万CHF〜	定額課税は1,000万CHF〜	数万円〜
許可取得期間	3〜12ヶ月	1〜3年	即時
購入可能エリア	指定リゾート州のみ	全国	―
想定年リターン	2〜5%	3〜6%	3〜5%配当＋NAV上昇
流動性	低	低〜中	高
税務の複雑さ	中	高	低

Lex Koller対象リゾート主要エリア

リゾート地	州	価格レンジ（CHF/㎡）	特徴
サンモリッツ	グラウビュンデン	20,000〜40,000	最高級、ロシア富裕層の歴史的人気地
ヴェルビエ	ヴァレー	15,000〜25,000	英国系富裕層、スキー場最高峰
ツェルマット	ヴァレー	12,000〜20,000	日本人にも知名度高い
グシュタード	ベルン	20,000〜35,000	欧州王族・セレブ愛用
ダヴォス	グラウビュンデン	10,000〜15,000	WEF開催地
クランモンタナ	ヴァレー	9,000〜14,000	フランス系需要
アローザ	グラウビュンデン	8,000〜13,000	家族向けリゾート
グリンデルワルト	ベルン	10,000〜15,000	アイガー眺望
レマン湖畔	ヴォー	15,000〜30,000	モントルー周辺

日本人投資家の購入プロセス（ルート1想定）

ステップ	期間	主な作業
1. 物件探索	1〜3ヶ月	現地エージェント選定、現地視察
2. 購入申込	1〜2週間	オファーレター、予約金
3. Lex Koller許可申請	2〜6ヶ月	カントン・コミューン審査
4. 公証契約（Beurkundung）	1日	公証人立会いで本契約
5. 残金決済・登記	1〜2週間	Grundbuch（登記簿）登録
6. 引渡し	即時	鍵の引渡し
合計	約6〜12ヶ月

定額課税（Lump-Sum Taxation）対応州（2026年）

州	最低年間税額目安	特徴
ヴォー州	約40万CHF	レマン湖岸、ローザンヌ
ヴァレー州	約30万CHF	山岳リゾート多数
ティチーノ州	約30万CHF	イタリア語圏、気候良好
グラウビュンデン州	約35万CHF	サンモリッツ等
ベルン州	約40万CHF	首都州
ジュネーブ州	制度廃止済み	（住民投票で廃止）
チューリッヒ州	制度廃止済み	（住民投票で廃止）
バーゼル市	制度廃止済み

購入時コスト総額（200万CHF物件・ヴァレー州の例）

項目	金額目安（CHF）	円換算
物件価格	2,000,000	3億4,000万円
不動産取得税（1.5%）	30,000	510万円
公証料（0.3%）	6,000	102万円
登記料（0.3%）	6,000	102万円
Lex Koller申請料	2,000〜5,000	34〜85万円
法務・仲介費用	20,000〜40,000	340〜680万円
合計追加コスト	約65,000〜87,000	約1,105〜1,479万円
総額	約2,065,000〜2,087,000	約3億5,105〜3,547万円

保有中の年間コスト（200万CHF物件想定）

項目	年間コスト目安
資産税（州・市町村）	2,000〜15,000CHF
帰属家賃税	賃料想定4〜6万CHFに対する所得税
物件管理費・修繕積立	10,000〜20,000CHF
保険（火災・地震等）	1,500〜3,000CHF
日本側税理士費用	30〜80万円
合計（概算）	年間約600〜1,200万円

出典

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