中東 / オマーンシリーズ

オマーン不動産成長率｜ITC・Muscat Hillsの価格推移と2026-2030年予測

為替レート：1OMR（オマーン・リアル）＝約390円換算

オマーン中東価格予測キャピタルゲイン成長率

最終更新 2026年4月1日読了 11分キャピタルゲイン狙い

為替レート：1OMR（オマーン・リアル）＝約390円換算

読み物パート

オマーン不動産市場の転換点

オマーンの不動産市場は、2014〜2020年の原油安局面で長らく横ばい〜軟調推移を続けていましたが、2023年以降明確な上昇トレンドに転じました。国家統計情報センター（NCSI）の住宅価格指数（RPPI）によれば、2025年第3四半期の住宅価格は前年同期比＋18.7％と大幅に上昇。2025年第1四半期は＋7.3％、アパートに限れば＋17％となっており、供給制約と需要回復が噛み合った状態が続いています。

ITC（統合観光コンプレックス）が牽引役

市場成長の牽引役は、外国人所有可能エリアであるITC（Integrated Tourism Complex）です。Al Mouj Muscat、Muscat Hills、Muscat Bay、Jebel Sifah、Hawana Salalahといった主要ITCは、フリーホールド所有権・インフラの優位性・観光地としてのブランド価値を背景に、非ITC物件に対して40〜60％のプライスプレミアムを維持しています。特にAl MoujとMuscat Hillsでは、1平米あたりOMR 900〜1,300（約35.1万円〜50.7万円）の価格帯で取引されており、GCC域内でもUAEのドバイ郊外並みの水準に達しています。

Muscat Hillsの独自ポジション

Muscat Hillsは、首都中心部至近に位置する18ホール・チャンピオンシップゴルフコース併設のITCで、ミッドマーケット価格帯の優良物件が多く、コーポレート駐在員や長期居住者に人気があります。ゴルフコミュニティとしてのブランド性、学校・病院・商業施設への近接性から、長期賃貸需要が厚く、売却までの平均期間（DOM）は45〜70日と短めです。2024〜2025年の価格上昇率は年率6〜8％と安定しており、Al Moujほどの急激な値動きはない代わりに、堅実なインカム型投資に適しています。

Al Mouj Muscatのリゾート型プレミアム

Al Moujは、マスカット空港至近の大型ウォーターフロント開発で、ヨットハーバー、18ホールゴルフ、マリーナウォーク、ショッピングセンター「The Walk」を擁する、オマーン最大のITCです。高級コンドミニアム、タウンハウス、ビーチフロント・ヴィラがラインナップされ、価格帯はOMR 150,000（約5,850万円）〜OMR 800,000（約3.12億円）超。2023〜2025年にかけて価格が年率8〜12％上昇しており、短期転売（フリップ）と長期インカムの両戦略が成立する数少ないマーケットです。

賃貸利回りと流動性

マスカット主要ITCの総賃貸利回りは、アパートで6.0〜7.5％、ヴィラで5.0〜6.5％が目安です。UAEドバイ（5〜7％）と同水準か若干高く、物件価格がまだ割安な段階にあることを示唆します。流動性はAl MoujとMuscat Hillsが突出しており、Muscat Bay、Jebel Sifahはより専門的・長期的な投資家向けマーケットです。

2026〜2030年の市場予測

アナリスト筋は、2026年以降も主要ITCで年率3〜7％の堅調な価格上昇を予測しています。背景には、Vision 2040による観光インフラ投資、LNGプロジェクト稼働に伴う駐在員流入、投資家レジデンシー制度の定着、2030年大阪万博に連動した湾岸投資マネーの動きなどがあります。一方、非ITC市場（自国民向け）は供給過剰気味であり、マスカット以外の地方都市では価格調整局面が続く見通しです。

データパート

オマーン全国住宅価格指数（NCSI/RPPI）推移

期間	前年同期比	備考
2022年通年	+1.2％	回復初期
2023年通年	+3.8％	本格回復
2024年通年	+5.9％	ITC主導上昇
2025年Q1	+7.3％	アパート+17％
2025年Q2	+11.4％	-
2025年Q3	+18.7％	過去最高水準
2025年通年（推定）	+12.0％	-

主要ITC別平均価格帯（2026年Q1）

ITC名	エリア	1平米あたり価格（OMR）	1平米換算（円）	代表物件総額レンジ
Al Mouj Muscat	マスカット北部沿岸	1,000〜1,300	39.0〜50.7万円	OMR 150,000〜800,000
Muscat Hills	マスカット中央	900〜1,200	35.1〜46.8万円	OMR 120,000〜600,000
Muscat Bay	マスカット東部	1,100〜1,500	42.9〜58.5万円	OMR 200,000〜1,500,000
Jebel Sifah	マスカット南東60km	750〜1,000	29.3〜39.0万円	OMR 100,000〜500,000
Hawana Salalah	サラーラ（南部）	650〜900	25.4〜35.1万円	OMR 80,000〜400,000

物件タイプ別価格上昇率（2024→2025）

タイプ	Al Mouj	Muscat Hills	Muscat Bay	Jebel Sifah
スタジオ	+10.2％	+7.5％	+8.8％	+5.0％
1BRアパート	+11.5％	+8.3％	+10.2％	+6.2％
2BRアパート	+10.8％	+7.8％	+9.5％	+5.8％
3BRタウンハウス	+9.2％	+6.5％	+8.0％	+4.5％
ヴィラ	+8.5％	+6.0％	+12.5％	+6.8％

賃貸利回り（グロス）2026年Q1

ITC名	アパート	タウンハウス	ヴィラ
Al Mouj Muscat	6.5〜7.5％	5.8〜6.8％	5.0〜6.0％
Muscat Hills	6.8〜7.8％	6.0〜7.0％	5.5〜6.5％
Muscat Bay	5.5〜6.5％	5.0〜6.0％	4.5〜5.5％
Jebel Sifah	6.0〜7.0％	5.5〜6.5％	5.0〜6.0％
Hawana Salalah	5.8〜6.8％	5.0〜6.0％	4.8〜5.8％

流動性指標（平均販売期間 DOM）

ITC名	アパート	タウンハウス	ヴィラ
Al Mouj Muscat	45〜60日	60〜90日	90〜120日
Muscat Hills	45〜70日	70〜100日	90〜130日
Muscat Bay	90〜150日	120〜180日	150〜240日
Jebel Sifah	120〜180日	150〜240日	180〜300日

2026〜2030年価格成長予測（年率）

ITC名	2026年予測	2027-2028年予測	2029-2030年予測	要因
Al Mouj Muscat	+6〜8％	+5〜7％	+4〜6％	供給制約、観光拡大
Muscat Hills	+5〜7％	+4〜6％	+3〜5％	駐在員需要安定
Muscat Bay	+7〜9％	+6〜8％	+5〜7％	超高級セグメント
Jebel Sifah	+4〜6％	+3〜5％	+3〜5％	リゾート需要
Hawana Salalah	+3〜5％	+3〜5％	+2〜4％	季節性観光依存
非ITC（自国民向け）	+1〜3％	0〜+2％	0〜+2％	供給過剰懸念

投資シミュレーション例（Al Mouj 2BRアパート）

項目	金額
物件価格	OMR 200,000（約7,800万円）
頭金（30％）	OMR 60,000（約2,340万円）
融資額（LTV70％）	OMR 140,000（約5,460万円）
想定月額家賃	OMR 1,100（約42.9万円）
グロス利回り	6.6％
年間運営経費（25％）	OMR 3,300
ネット利回り	4.95％
5年後想定価格（年率6％）	OMR 267,600（約1.04億円）
5年キャピタルゲイン	OMR 67,600（約2,636万円）

出典

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