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UAE不動産成長率レポート｜ドバイ・アブダビのエリア別価格推移と2026年予測

為替レート：1AED＝約41円（2026年4月時点）

UAE中東価格予測キャピタルゲイン成長率

最終更新 2026年4月1日読了 11分キャピタルゲイン狙い

為替レート：1AED＝約41円（2026年4月時点）

読み物パート：COVID後の爆発的ブームから「成熟期への移行」へ

UAE、特にドバイの不動産市場は、2020〜2025年にかけて世界でもっとも劇的な価格上昇を記録した市場の一つである。Knight Frank、CBRE、Bayutといった主要調査機関のデータを総合すると、ドバイのレジデンシャル平均価格はCOVIDショック底値（2020年第2四半期）から2025年末までに累計+85〜100％上昇した。これは同期間の東京都心マンション価格上昇（+25％前後）、ロンドン中心部（+10％前後）を遥かに上回る。ただし、2026年に入ってからの市場は明らかに「過熱期」から「成熟期」へとギアを変えつつある。

Palm Jumeirahの+31％、Marinaの+15％という熱狂

エリア別に見ると、2024〜2025年のトップ成長地区はPalm Jumeirah（パームジュメイラ）で年率+31％、続いてDubai Marina（ドバイマリーナ）+15％、Downtown Dubai（ダウンタウンドバイ）+12％という高成長が続いた。Palm Jumeirahのヴィラ価格中央値は2025年末時点でAED820万（約3.36億円）、Dubai Marinaのアパートメント中央値はAED210万（約8,610万円）に到達している。超高級帯ではAED1億（約41億円）を超える取引が頻発し、ドバイは世界のUHNWI（超富裕層）にとってロンドン・モナコに次ぐ「リーガル・タックスフリー・エンクレーブ」としての地位を確立した。

2026年は+5〜8％の穏やかな調整局面

一方、2026年の市場予測は穏やかだ。Knight Frankは2026年のドバイ住宅価格上昇を+5〜8％、CBREは+3.5〜5.2％、プライム帯は+3％、メインストリームは+1％前後と予測。その最大の理由は**「供給の急増」**である。2026年にはドバイで約12万戸の新築住宅が竣工予定で、2025年の3.5万戸から3倍以上に増える。Emaar、Damac、Nakheel、Sobha、Azizi、Danubeら大手デベロッパーの案件が同時期に完成を迎えるため、一時的な供給過剰感が生じる可能性がある。ただし、需要側も年間20〜25万人規模の人口流入、ゴールデンビザによる長期居住者増、企業進出による駐在員需要など、強力な下支え要因が揃っている。

空室率5.4％という健全な水準

需給バランスの指標として重要な空室率は、2025年末時点のドバイ平均で5.4％（日本の主要都市は賃貸で10〜15％）。特にDubai Marina、JVC、Downtownなど人気エリアは4％未満と需給タイトな状態が続いている。賃料も2024〜2025年で+18〜22％上昇したが、2026年は+5〜8％の穏やかな上昇に落ち着く見込み。投資家にとっての関心事は「キャピタルゲイン一本足打法」から「賃料利回り＋中長期値上がり」のバランス型にシフトしつつある。

アブダビは「後発のブーム」突入期

ドバイより一歩遅れてブームに入ったのがアブダビだ。2025年に高級アパートメント価格が+27％、Yas Island（ヤス島）・Saadiyat Island（サーディヤット島）では特に伸びが顕著だった。2025年に正式発表された「Disney World Abu Dhabi」（2030年代前半開業予定）は、Yas Island周辺の不動産価格を一気に押し上げる起爆剤となった。Saadiyat Islandではルーヴル・アブダビに続いてグッゲンハイム・アブダビが2026年開業予定で、文化観光の中核エリアとしてのブランディングが加速している。アブダビの高級物件ROIはSaadiyat 5.6％、Yas Island 5.53％（ヴィラ）〜6.99％（アパート）と、ドバイの高級帯より利回りが高い点も注目される。

データパート

ドバイ全体：不動産価格推移（2020〜2026年予測）

年	平均価格指数（2020Q2＝100）	前年比
2020 Q2	100.0	底値
2021末	115.0	+15％
2022末	135.0	+17％
2023末	158.0	+17％
2024末	185.0	+17％
2025末	200.0	+8.1％
2026末予測	210〜215	+5〜7％

ドバイ主要エリア別年間成長率（2024〜2025年）

エリア	物件種別	価格中央値（AED）	円換算	年間成長率
Palm Jumeirah	ヴィラ	820万	約3.36億円	+31％
Palm Jumeirah	アパート	420万	約1.72億円	+18％
Dubai Marina	アパート	210万	約8,610万円	+15％
Downtown Dubai	アパート	280万	約1.15億円	+12％
Business Bay	アパート	185万	約7,590万円	+10％
JBR	アパート	235万	約9,640万円	+13％
Emirates Hills	ヴィラ	3,800万	約15.58億円	+22％
Dubai Hills Estate	ヴィラ	650万	約2.67億円	+17％
JVC	アパート	95万	約3,900万円	+14％
Arabian Ranches	ヴィラ	480万	約1.97億円	+16％

エリア別賃貸利回り（2025年末）

エリア	平均総利回り	ネット利回り	値上がり期待
JVC	7.5〜9.0％	7.1％	+15〜18％
Arjan	7.8〜8.8％	7.3％	+12〜15％
International City	8.5〜10.0％	7.9％	+8〜12％
Dubai Marina	6.0〜7.0％	6.2％	+15〜20％
Downtown Dubai	5.5〜6.5％	5.8％	+22〜30％
Palm Jumeirah	4.5〜5.5％	4.8％	+25〜31％
Business Bay	6.2〜7.2％	6.5％	+10〜14％
Dubai Hills Estate	5.0〜6.0％	5.3％	+15〜17％

アブダビ主要エリア別データ（2025年）

エリア	物件種別	平均価格（AED）	単価（/sqft）	ROI
Saadiyat Island	ヴィラ	800〜2,500万	2,000〜3,500	5.6％
Saadiyat Island	アパート	300〜900万	1,800〜2,800	5.8％
Yas Island	ヴィラ	468万（平均）	1,600〜2,800	5.53％
Yas Island	アパート	180〜500万	1,400〜2,100	6.99％
Al Reem Island	アパート	150〜400万	1,200〜1,800	6.5％
Al Raha Beach	アパート	180〜450万	1,300〜2,000	6.2％
Masdar City	アパート	120〜280万	900〜1,400	7.1％
Al Reef	ヴィラ	150〜280万	800〜1,200	6.8％

供給サイド：ドバイ新築竣工戸数予測

年	竣工戸数	前年比
2023	40,000戸	—
2024	27,000戸	-33％
2025	35,000戸	+30％
2026予測	120,000戸	+243％
2027予測	90,000戸	-25％
2028予測	70,000戸	-22％

需要サイド：ドバイ年間取引件数

年	取引件数	取引総額（AED）
2020	35,400	1,130億
2021	62,700	3,000億
2022	93,600	5,280億
2023	132,000	6,340億
2024	175,000	7,610億
2025	188,000	8,500億（推計）

2026年市場予測（主要調査機関）

機関	価格上昇予測	コメント
Knight Frank	+5〜8％	供給増で調整局面
CBRE	+3.5〜5.2％	プライム帯は堅調
JLL	+4〜6％	エリア格差拡大
Savills	+5〜7％	賃料は+5〜8％
Deloitte	+4〜6％	成熟期移行

歴史的最大級取引（2024〜2025年）

物件	エリア	取引額（AED）	円換算
Palm Jumeirah ペントハウス	Palm Jumeirah	4.2億	約172億円
ビーチフロントヴィラ	Jumeirah Bay	3.5億	約143億円
Emirates Hills マンション	Emirates Hills	2.8億	約115億円
Downtown ペントハウス	Downtown Dubai	1.9億	約78億円

空室率・稼働率（2025年末、ドバイ）

エリア	空室率	入居率
ドバイ平均	5.4％	94.6％
Dubai Marina	3.8％	96.2％
Downtown Dubai	3.5％	96.5％
JVC	3.2％	96.8％
Business Bay	6.1％	93.9％
JLT	5.8％	94.2％

出典

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