オセアニア / フィジーシリーズ

フィジー日本人向け購入ガイド｜Freehold制限・99年リース・Investor Permit、推奨エリアと実務

為替：1FJD＝約68円／1USD＝約150円換算

フィジーオセアニア購入ガイド実務

最終更新 2026年4月1日読了 12分利回り重視

為替：1FJD＝約68円／1USD＝約150円換算

読み物パート

日本人投資家がフィジー不動産を買う際の基本原則

フィジーは南太平洋屈指のリゾート大国でありながら、日本人にとって地理的には比較的近い（成田・ナンディ間は直行便で約9時間、Fiji Airwaysが運航）。観光地としての知名度に対して不動産投資市場の日本人認知度は低く、情報の非対称性が存在する。本ガイドでは、日本人が実際にフィジー不動産を購入する際の制度・実務・推奨エリアを体系的に整理する。

制度の要点①：所有形態の厳格な区別

フィジーで外国人が取得できる不動産は**Freehold（絶対所有権）と99年リースホールド（主にNative Land）**の2種類に大別される。

Freehold：国土の約8%のみ。永久所有可能だが、2014年のLand Sales Actにより、市街地・町境界内（City/Town Boundary）の住宅用Freeholdは外国人購入禁止。市街地外のリゾート物件、観光区域、郊外Freeholdは購入可能。1エーカー（約4,047㎡）を超える場合はLands Department Ministerの承認が必要。
99年リースホールド：**iTaukei Land Trust Board（TLTB）**が管理するNative Landを長期リースで取得する方式。デナラウ島の多くの物件はこの形態。契約更新が可能なケースが多く、実質的な長期使用権として機能。

制度の要点②：2025年改正で投資開発案件は緩和

2025年改正のLand Sales Actでは、投資開発案件について最大5年の建設猶予期間が設けられ、空地のまま放置することへのペナルティ（購入価格の10%相当の年次課税）が緩和された。これは外国資本を呼び込むための政策転換であり、開発型投資家にとってはプラス材料である。

制度の要点③：Investor Permit（投資家ビザ）の活用

不動産取得そのものには長期滞在ビザは不要だが、実際に居住しながら事業を展開したい場合、以下の投資家ビザが選択肢となる。

3年Investor Permit：最低投資額5万FJD（事業投資）から申請可能。低ハードルだが更新が必要。
7年Investor Permit：50万FJD以上の事業投資で7年間の滞在許可。家族（配偶者・21歳未満扶養子）も付帯。

投資額は**すべて海外源泉資金（Offshore Source）である必要があり、Investment Fiji（旧FTIB）のForeign Investment Certificate（FIC）**取得が必須。永住権・市民権申請の道は、10年中5年以上の合法滞在を条件に開かれる。

税務の要点

不動産取得時：Stamp Duty（印紙税）は2020年8月廃止済みで、現在は不要。
保有時：フィジーには恒常的な不動産保有税（固定資産税）が存在しない。ただし市町村レベルのRates（自治体税）は発生。
売却時：Capital Gains Tax（CGT）10%。非居住者はフィジー国内資産の譲渡益に対して課税対象。
賃貸収入：個人所得税扱い、非居住者は源泉徴収15%の場合あり。
送金：配当・賃料の海外送金は中央銀行の許可取得後に可能。

推奨エリア①：デナラウ島（安定運用・ブランド重視派）

デナラウ島はインフラ・セキュリティ・運用管理体制が整備された完全開発型リゾートで、初めての海外不動産投資でもリスクを抑えやすいエリア。99年リースホールド物件が中心。短期貸運用で年6～9%のグロス利回りを狙える。

推奨エリア②：パシフィックハーバー（成長余地重視派）

パシフィックハーバーは「次のデナラウ」と呼ばれる新興エリアで、2024年以降の価格上昇率が**年7～9%**と主要エリア最高。デナラウの半値以下で同等品質のリゾート物件が取得可能。

推奨エリア③：サブサブ・タベウニ（ラグジュアリー長期保有派）

ダイビング・エコツーリズムの聖地として富裕層に評価されるエリア。市場流動性は低いが、オーシャンフロント邸宅やプライベートアイランドが50万～1,500万USDで取得可能。

購入実務フロー（日本人の場合）

現地調査訪問：デナラウ・ナンディ周辺に2～3日滞在し、物件視察
エージェント契約：Raine & Horne、Professionals Fiji、Harcourts Fiji等の大手
オファー提出：買付証明書（Letter of Offer）
売買契約書締結：弁護士を介して契約書作成、手付金10%
Minister's Consent申請：1エーカー超Freeholdまたは政府指定区域の場合
決済・所有権移転登記：通常60～90日で完了
運用開始：管理会社契約、短期貸の場合はAirbnb／Bookingの登録

日本からの送金と為替ヘッジ

フィジーはAUD・NZD・USD・JPY・GBP・EURの通貨バスケット管理変動相場制を採用しており、JPY/FJDは中長期的に比較的安定している。2026年4月時点で1FJD＝約72円（ピーク時）、平均すると約68円前後で推移。日本からの送金はSMBC、みずほ、三菱UFJの国際送金、あるいはWise等のオンライン送金で実行可能で、100万FJD超の送金は事前通告が推奨される。

データパート

外国人取得可能な物件タイプ

物件タイプ	Freehold	99年リース	備考
リゾートヴィラ（市街地外）	○	○	デナラウ、パシフィックハーバー等
住宅（市街地内）	×	○	Land Sales Act 2014で禁止
コンドミニアム・アパート	○	○	制限なし
商業不動産	○	○	市街地内も可
1エーカー超の土地	△	△	Minister承認必要
プライベートアイランド	○	○	離島は主にFreehold

Investor Permit比較

項目	3年Permit	7年Permit
最低投資額	5万FJD	50万FJD
日本円換算	約340万円	約3,400万円
投資対象	事業（不動産除く）	事業（不動産除く）
資金源	海外源泉100%	海外源泉100%
家族帯同	○	○
更新	可能	可能
市民権への道	5年後申請可	5年後申請可

購入諸費用の目安（物件価格比率）

項目	料率／金額
エージェント手数料（売主負担が一般的）	物件価格の3～5%
弁護士費用（買主負担）	0.5～1.5%
物件査定料	1,500～3,500FJD
登録料	数百FJD
Minister's Consent Fee	約1,000FJD（該当時）
印紙税	廃止（2020年8月～）
TLTBリース登録料（リースホールドの場合）	2,000～5,000FJD

運用時の税負担

税目	料率	対象
Capital Gains Tax（売却時）	10%	売却益
源泉税（非居住者賃料）	15%	賃料収入
市町村税（Rates）	年0.5～1.5%	物件査定額
恒常的固定資産税	なし	-
VAT（商業物件賃貸）	15%	賃料

推奨エリア比較

エリア	物件価格レンジ	想定利回り	流動性	おすすめタイプ
デナラウ島	80万～660万FJD	6～9%（短期貸）	○	安定志向
パシフィックハーバー	100万～300万FJD	7～9%（短期貸）	△	成長志向
ナンディ周辺	45万～150万FJD	7～10%	○	利回り重視
スバ市内	40万～100万FJD	5～8%	○	長期貸・商業
サブサブ	75万～230万FJD	3～6%	×	富裕層・別荘
タベウニ	50万～200万FJD	2～4%	×	エコリゾート

日本人投資家向けリスクマップ

リスク	重大度	対策
Land Sales Act規制	高	取得可能エリアの事前確認
サイクロン・気候変動	中	保険加入、耐風設計物件選定
政治リスク	中	長期分散、過去のクーデター履歴考慮
流動性リスク	中	エントリーよりエグジット計画重視
為替変動	中	円建て現金購入または円建て融資活用
運用管理（遠隔地）	中	現地管理会社との長期契約
詐欺・契約トラブル	中	大手エージェント・信頼できる弁護士選定

日本人向けおすすめエージェント・専門家

カテゴリ	主な事業者
不動産エージェント	Raine & Horne Fiji、Professionals Fiji、Harcourts Fiji、Bayshore Real Estate
弁護士事務所	Munro Leys、Siwatibau & Sloan、MC Lawyers
会計・税務	KPMG Fiji、PwC Fiji、BDO Fiji
投資促進機関	Investment Fiji（旧FTIB）
大使館・領事	駐日フィジー大使館（東京）

出典

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