欧州REIT投資シリーズ 第9回
【2026年版】南欧観光・商業REIT｜Merlin Properties・Inmobiliaria Colonial・COIMA Resで捉えるマドリード・ミラノ投資
南欧観光ブーム(スペイン入国者2025年+8%)とSOCIMI/SIIQ税制を背景に、Merlin Properties・Inmobiliaria Colonial・COIMA Res・Millenium Hospitalityを解説。ユーロ建て高配当6〜8%、Overtourism規制、ホテルRevPAR、日本居住者の源泉税軽減と海外証券口座経由の購入経路まで整理。
読み物パート｜南欧観光ブームと「SOCIMI」REIT制度の成熟
南欧(スペイン・イタリア・ポルトガル・ギリシャ)の商業不動産市場は、2024〜2026年にかけて欧州REIT市場の中で最も高成長セグメントとして再評価が進んでいる。背景には、コロナ後のインバウンド観光回復が想定を上回るペースで進んだこと(スペイン2025年入国者数9,850万人、前年比+8%、パンデミック前の2019年比+12%)、南欧4か国の名目GDP成長率が欧州平均(+1.8%)を上回る+2.5〜+3.2%で推移していること、そして欧州中央銀行(ECB)利下げサイクル(2026年4月時点Refi Rate 2.75%)による不動産バリュエーション回復が重なったことがある。
スペインのREIT税制(SOCIMI、Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario)は2009年に導入され、2013年の税制改正で活性化した後、2026年時点で市場規模約180億ユーロ、上場SOCIMI銘柄数105銘柄に達している。代表銘柄はMerlin Properties SOCIMI(MRL.MC、時価総額約60億ユーロ)で、マドリード・バルセロナ・リスボンの3首都圏でオフィス・ロジスティクス・ショッピングセンターを総合展開する南欧最大の商業REITである。Inmobiliaria Colonial SOCIMI(COL.MC、時価総額約28億ユーロ)はマドリード・バルセロナ・パリの3都市のプライムオフィスに特化。
イタリアのREIT制度(SIIQ、Società di Investimento Immobiliare Quotate)は2007年施行だが、活用は相対的に低調で、上場SIIQ銘柄は約8銘柄に留まる。COIMA Res SIIQ(COIM.MI、時価総額約3.2億ユーロ)は、ミラノ・ポルタヌォヴァ(Porta Nuova)地区を中心とするプライムオフィスREITで、2015年上場後にMilano新都心開発の代表企業として成長した。COIMA Res以外の主要銘柄としては、Compagnie Immobiliari(CIM)、Aedes SIIQ、Covivio Italyなどがあるが、流動性はCOIMA Resが最大。
南欧観光REITのもう一つの軸は、ホスピタリティ特化型で、スペインMillenium Hospitality Real Estate SOCIMI(MHRE.MC、時価総額約8億ユーロ)、イタリアのStefanel Hotels(非上場)、ポルトガルのPortucel Hospitality(非上場)等が、観光ブームの最大受益セクターとして成長している。特にMilleniumはマドリード・バルセロナ・セビージャの5つ星ホテルに投資し、2025年RevPAR(Revenue Per Available Room)成長率+14%を記録。
2026年の論点は3つに整理できる。第一に、観光需要の持続性で、スペイン・イタリアの観光収入はGDPの14〜15%(スペイン)、12〜13%(イタリア)を占め、2025〜2030年の中期予想では年率+5〜7%の観光客増が見込まれる(UNWTO/World Tourism Organization予測)。第二に、Overtourism規制の進展で、バルセロナ(2028年までに短期賃貸ライセンス全廃)、ベネツィア(日帰り観光客への入場料導入)、マヨルカ(宿泊施設新設凍結)等の需給制約が進行中で、既存ホスピタリティ資産の希少性プレミアムが拡大している。第三に、南欧REITの高配当プレミアムで、Merlin Properties(配当利回り6.5%)、Colonial(5.8%)、COIMA Res(7.2%)といった6〜8%の高配当水準は、ユーロ圏REIT平均(4.1%)を大きく上回り、インカム追求型投資家に対する訴求力が高い。
日本居住者にとって、南欧観光・商業REITは「ユーロ建て高配当6〜8%」「観光需要連動の景気敏感性」「ドイツ・英国REIT偏重からの地域分散」という3つの投資動機で保有される。ただし、個別銘柄アクセスの限界(SOCIMI・SIIQは日本のネット証券取扱が限定的)と、ホスピタリティセクターの景気敏感性(コロナショック時には-65〜-80%下落)には留意が必要である。
データパート｜南欧REIT主要銘柄と観光指標
南欧主要REIT 基礎指標(2026年4月)
| 銘柄 | ティッカー | 国 | セクター | 時価総額 | 配当利回り | P/NAV | FFO利回り |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Merlin Properties SOCIMI | MRL.MC | スペイン | 総合(オフィス/物流/リテール) | 約60億ユーロ | 6.5% | 0.72 | 8.5% |
| Inmobiliaria Colonial | COL.MC | スペイン/仏 | プライムオフィス | 約28億ユーロ | 5.8% | 0.82 | 7.8% |
| Lar España Real Estate | LRE.MC | スペイン | ショッピングセンター | 約6.5億ユーロ | 7.8% | 0.75 | 9.5% |
| Millenium Hospitality RE | MHRE.MC | スペイン | 5つ星ホテル | 約8億ユーロ | 4.5% | 0.88 | 6.8% |
| Realia Business | RLIA.MC | スペイン | オフィス/住宅 | 約3.2億ユーロ | 4.2% | 0.68 | 7.0% |
| COIMA Res SIIQ | COIM.MI | イタリア | ミラノプライムオフィス | 約3.2億ユーロ | 7.2% | 0.68 | 9.0% |
| Aedes SIIQ | AEE.MI | イタリア | 総合 | 約1.8億ユーロ | 5.8% | 0.65 | 7.5% |
| Covivio Hotels | COVH.PA | 仏/伊 | 欧州ホテル(イタリア露出大) | 約22億ユーロ | 6.8% | 0.70 | 8.8% |
スペイン観光統計(2022-2026)
| 指標 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026Q1 |
|---|---|---|---|---|---|
| 入国観光客数(百万人) | 71.6 | 85.2 | 91.8 | 98.5 | 23.8 |
| 観光収入(十億ユーロ) | 87.2 | 108.7 | 125.4 | 141.8 | 34.5 |
| 平均滞在日数 | 6.8 | 7.2 | 7.4 | 7.5 | 7.3 |
| 観光GDP貢献度 | 12.2% | 13.5% | 14.2% | 14.8% | — |
| 5つ星ホテル平均ADR(ユーロ/泊) | 325 | 385 | 425 | 475 | 482 |
| 5つ星ホテル平均稼働率 | 68% | 75% | 78% | 82% | 84% |
イタリア主要都市の商業不動産市場(2026年Q1)
| 都市 | プライムオフィス賃料(ユーロ/㎡/年) | 前年比家賃成長率 | 空室率 | 利回り(プライム) |
|---|---|---|---|---|
| ミラノ CBD(Porta Nuova) | 780 | +8.5% | 4.2% | 4.25% |
| ミラノ 周辺オフィス地区 | 420 | +5.8% | 7.8% | 4.85% |
| ローマ EUR地区 | 485 | +4.2% | 6.5% | 4.65% |
| フィレンツェ中心部 | 285 | +3.5% | 5.8% | 4.95% |
| トリノ中心部 | 245 | +3.2% | 8.5% | 5.25% |
南欧REIT 5年パフォーマンス(トータルリターン、EUR建て)
| 銘柄 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 5年CAGR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Merlin Properties | +15.2% | -35.8% | +12.5% | +22.8% | +18.5% | +4.8% |
| Inmobiliaria Colonial | +12.5% | -38.2% | +8.5% | +18.5% | +15.2% | +2.2% |
| Millenium Hospitality RE | +42.5% | -28.5% | +32.8% | +28.5% | +24.2% | +18.5% |
| COIMA Res | +10.8% | -42.5% | +18.2% | +25.8% | +22.5% | +5.2% |
| Covivio Hotels | +18.5% | -45.2% | +22.5% | +28.2% | +20.8% | +5.8% |
| EPRA Spain Index | +12.5% | -36.5% | +10.8% | +20.5% | +17.5% | +3.8% |
| EPRA Italy Index | +8.5% | -42.8% | +18.5% | +25.2% | +22.5% | +4.5% |
欧州主要都市のホテルRevPAR(2024〜2025)
| 都市 | 2024 RevPAR(ユーロ/泊) | 2025 RevPAR | 前年比成長率 | 5つ星平均ADR |
|---|---|---|---|---|
| バルセロナ | 185 | 215 | +16.2% | 520 |
| マドリード | 152 | 178 | +17.1% | 445 |
| セビージャ | 132 | 158 | +19.7% | 385 |
| ミラノ | 175 | 205 | +17.1% | 525 |
| ローマ | 185 | 218 | +17.8% | 585 |
| ベネツィア | 265 | 310 | +17.0% | 685 |
| リスボン | 145 | 172 | +18.6% | 425 |
| アテネ | 128 | 152 | +18.8% | 365 |
Overtourism規制の主要都市(2026年4月時点)
| 都市 | 規制内容 | 実効開始年 | ホテルREITへの影響 |
|---|---|---|---|
| バルセロナ | 短期賃貸ライセンス全廃 | 2028 | ホテルPlus(民泊需要流入) |
| ベネツィア | 日帰り観光客入場料5ユーロ | 2024施行 | 宿泊需要維持 |
| マヨルカ/イビサ | 新規ホテル建設凍結 | 2024 | 既存ホテル希少性プレミアム |
| ドゥブロヴニク(クロアチア) | クルーズ船入港制限 | 2025 | 宿泊シフト増 |
| ローマ | Airbnb登録制強化 | 2025 | 正規ホテル需要増 |
| アムステルダム | 観光客数上限設定(2,000万人/年) | 2026 | 宿泊単価上昇圧力 |
日本居住者視点の実務｜南欧REITの購入・税制・通貨分散
スペイン・イタリアREIT税制の整理
| 国 | 源泉税(REIT配当) | 日欧租税条約下軽減 | 外国税額控除適用 | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| スペイン | 19% | 10%(申告で軽減) | ○ 可 | SOCIMI特別税制 |
| イタリア | 26% | 10%(申告で軽減) | ○ 可 | SIIQ特別税制 |
| ポルトガル | 28% | 15%(申告で軽減) | ○ 可 | SIGI制度(2019年新設) |
| ギリシャ | 5%(REIT配当特例) | 0%(条約) | ○ 可 | AEEAP制度 |
スペインSOCIMIは軽減手続き後の実効源泉税が10%と、欧州REIT市場で最も低税率水準となる。イタリアSIIQも10%まで軽減可能だが、申告書類(Modello 700)の提出が必要。
南欧REIT個別銘柄の購入経路
| 経路 | MRL/COL/COIM取扱 | 手数料水準 | ユーロ決済 | NISA成長投資枠 |
|---|---|---|---|---|
| SBI証券 | ×(スペイン・イタリア株非対応) | — | — | — |
| 楽天証券 | ×(同上) | — | — | — |
| マネックス証券 | ×(同上) | — | — | — |
| Interactive Brokers | ○(BME/Borsa Italiana全銘柄) | 約0.05% | ○ | NISA非対応 |
| Saxo Bank | ○(BME/Borsa Italiana全銘柄) | 約0.1% | ○ | — |
| 現地証券口座(De Giro等) | ○(全銘柄) | 0〜0.1% | ○ | — |
南欧REIT個別銘柄は日本のネット証券での直接取扱がなく、Interactive BrokersまたはSaxo Bank経由の購入が実質的に唯一の選択肢となる。UCITS形式の南欧REIT ETFは欧州各地の取引所で購入可能だが、スペイン特化・イタリア特化のETFは規模が限定的。
南欧REIT ETFによる間接露出
| ETF | ティッカー | 運用資産 | 信託報酬 | 南欧REIT比率 | 配当利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| iShares European Property Yield | IPRP.L | 約14億ユーロ | 0.40% | 約12%(南欧比率) | 4.1% |
| Xtrackers STOXX Europe 600 Real Estate | XDER | 約3億ユーロ | 0.33% | 約15%(南欧比率) | 4.0% |
| Amundi ETF MSCI Spain UCITS | CS1 | 約2億ユーロ | 0.25% | 約28%(Merlin含む) | 3.8% |
| iShares FTSE MIB UCITS | CMIB | 約2億ユーロ | 0.35% | 約8%(COIMA Res他) | 3.5% |
| VanEck Europe Equal Weight REIT | TREX.AS | 約6,000万ユーロ | 0.38% | 約22%(南欧比率) | 4.3% |
ユーロ建て高配当REITの実質利回り比較(税引後)
| 銘柄 | 額面配当利回り | 現地源泉税(軽減後) | 日本課税 | 実質利回り(税引後) |
|---|---|---|---|---|
| Merlin Properties | 6.5% | 10% | 20.315% | 約4.18% |
| Colonial | 5.8% | 10% | 20.315% | 約3.73% |
| COIMA Res | 7.2% | 10% | 20.315% | 約4.63% |
| Lar España | 7.8% | 10% | 20.315% | 約5.02% |
| Covivio Hotels | 6.8% | 15%(フランス) | 20.315% | 約4.11% |
ポートフォリオ配分の示唆
| REITセクター | 地理的集中 | 配当利回り | 景気敏感度 | ポートフォリオ役割 |
|---|---|---|---|---|
| ドイツ住宅REIT(Vonovia等) | ドイツ | 4.5〜5.0% | 低 | ディフェンシブコア |
| 英国総合REIT(British Land等) | 英国 | 4.5〜5.5% | 中 | プライム+BTR |
| 北欧商業REIT(Castellum等) | スウェーデン/北欧 | 4.5〜5.0% | 高 | 金利感応度+ESG |
| 南欧観光REIT(Merlin・COIMA等) | スペイン/イタリア | 6.0〜8.0% | 高 | 高配当+観光連動 |
欧州REIT配分のうち、南欧観光REIT 15〜20%を組み入れることで、配当利回り・観光需要連動性・景気敏感度のバランスが取れた構造が構築できる。
まとめ｜編集部の視点
南欧(スペイン・イタリア)の商業・観光REITは、欧州REIT市場の中で**最高水準の配当利回り(6〜8%)**と、観光ブームによる成長ストーリーの両面を持つ独自セグメントとして位置づけられる。スペインSOCIMI・イタリアSIIQの税制優遇により、上場銘柄数は着実に増加しており、2026年時点でスペインSOCIMI 105銘柄・イタリアSIIQ 8銘柄と、両国合わせて100銘柄を超える規模に成長している。
Merlin Properties(スペイン最大の総合REIT)、Inmobiliaria Colonial(プライムオフィス特化)、COIMA Res(ミラノPorta Nuovaプライムオフィス)の3銘柄は、南欧商業不動産のコア露出として機能し、Millenium Hospitality Real Estate(スペイン5つ星ホテル)、Covivio Hotels(イタリア露出大)といったホスピタリティ特化銘柄で観光ブームの直接的恩恵を獲得できる。2025年のRevPAR成長率+17〜19%は欧州トップ水準で、少なくとも2027年までは観光需要連動の成長が見込める。
日本居住者にとって、南欧観光REITは「ユーロ建て高配当6〜8%」「ドイツ・英国REIT偏重からの地域分散」「観光需要連動の景気敏感ベータ」という3つの利点を提供する。ただし、日本のネット証券での個別銘柄アクセスは原則不可で、Interactive BrokersまたはSaxo Bankの海外証券口座開設が必須となる。ETF経由(iShares European Property Yield・VanEck Europe Equal Weight REIT等)の間接露出も現実的な選択肢。
南欧REIT配分は欧州REIT全体の15〜20%を上限とし、ドイツ住宅REIT(ディフェンシブ)・英国総合REIT(プライム+BTR)・北欧商業REIT(金利感応度+ESG)とセットで保有する「4通貨・4セクター」分散が、2026年のECB利下げサイクルにおいて最も整合性の高い欧州REITポートフォリオ構造となる。
リスク要因は、(1) Overtourism規制の過剰強化(バルセロナ・ベネツィア等の厳格化)によるホスピタリティREIT収益圧迫、(2) スペイン・イタリアの財政リスク再燃(EU財政規律強化による景気冷却)、(3) ユーロ圏金利再上昇シナリオでの南欧REIT高LTV銘柄の評価圧縮、(4) 地政学リスク(北アフリカ・中東情勢)による観光需要急減、の4点である。特に(1)は、2025年にバルセロナ・マヨルカで反観光デモが頻発した経緯から、中期の規制リスクとして継続的にモニタリングが必要。
出典・参照
- Merlin Properties SOCIMI: 2025 Annual Report, Portugal Expansion Update
- Inmobiliaria Colonial SOCIMI: 2025 Annual Report, Paris/Madrid/Barcelona Portfolio
- COIMA Res SIIQ: 2025 Annual Report, Porta Nuova Milan Development
- Millenium Hospitality Real Estate SOCIMI: 2025 Annual Report, 5-Star Portfolio
- ECB(European Central Bank): Monetary Policy Decisions(2024-2026)
- INE(Instituto Nacional de Estadística スペイン): Tourism Statistics 2025
- ISTAT(Italian National Institute of Statistics): Tourism Statistics 2025
- UNWTO(World Tourism Organization): European Tourism Trends 2026
- JLL: Southern Europe Real Estate Investment Market 2026
- CBRE: Madrid/Milan Office Market View Q1 2026
- STR Global: European Hotel Performance Report 2025
- 国税庁: 外国税額控除制度・日西/日伊租税条約
- FTSE EPRA Nareit Spain/Italy Indices: 構成銘柄
- Bloomberg Terminal: Southern European REIT Fundamentals