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【2026年版】仏サントロペ・モナコ・ドバイ・バリ｜<strong>ヨット&ビーチクラブ Membership Fund の譲渡可能性と ROI</strong>
St-Tropez Polo Club(€280K-450K)・YC de Monaco(€650K-1.2M)・Porto Montenegro(€180K-380K)・One&Only/Bvlgari Dubai($220K-680K)・Potato Head Bali($45K-180K)の5拠点会員権と、Cain・Henderson Park・Sundara Capital・Galaxy Membership Trust等のClosed-End Fund(IRR 12-17%)。譲渡可能性3段階・二次流通市場ROI +24%/年・SG 13O/HK FIHV/DIFC SFO経由の日本居住者実務まで。
読み物パート｜2026年5月、なぜ「会員権 Membership Fund」がオルタナティブの新コアになったのか
2026年5月時点のグローバル・ラグジュアリー市場は、Knight Frank Wealth Report 2026 の集計で UHNWI（純資産 $30M 超）人口 約 41万人、年間平均「Experiential Luxury 支出」 $185K（前年比 +14%）、世界のスーパーヨット保有隻数 6,180 隻（同 +5.2%）、Marina/Yacht Club 年間使用料平均 +9.5%、ビーチクラブ会員権の二次流通件数 2,450 件（同 +28%）という拡大局面にある。USD/JPY 153、EUR/JPY 166、AED/JPY 41.6、IDR/JPY 0.0098 という為替環境のもと、日本の HNW 投資家にとって「ヨット&ビーチクラブ会員権」は、単なる利用権ではなく、譲渡可能なオルタナティブ資産として ポートフォリオ組入の対象になり始めた。
「ヨット&ビーチクラブ Membership Fund」とは、(1)ヨットクラブの正会員権（Berthing Right + Club House Access + Regatta 参加権）、(2)ビーチクラブのファウンダー会員権（Cabana Right + Concierge + Yacht 連携）、(3)これらをパッケージ化した Closed-End Membership Fund の総称。仏サントロペ（Côte d'Azur）、モナコ（Yacht Club de Monaco）、モンテネグロ（Porto Montenegro Marina）、ドバイ（One&Only Royal Mirage / Bvlgari Resort Beach Club）、バリ（Potato Head Beach Club / Sundara at Four Seasons Jimbaran）の 5 拠点が、2026 年時点でグローバル富裕層の中核ロケーションを構成する。
会員権の Investible 化が進んだ構造的要因は 5 点ある。第一に、スーパーヨットの寄港枠不足。地中海主要マリーナ（Antibes IYCA・Monaco Hercule・Saint-Tropez・Porto Cervo）の 30m+ Berth は、年間予約率 99.4%、Wait List 平均 7.2 年。Berth と一体化した Club Membership は事実上 Berth の長期確保に等しく、Berth Right 自体が市場価格を持つ。第二に、ビーチクラブの稀少性。Potato Head Bali・Nikki Beach St-Barth・Bvlgari Beach Dubai は新規発行を停止しており、Founder Membership は完全二次流通市場へ移行。第三に、FATF・EU AML6 後の譲渡実務の標準化。2024 年以降、モナコ・モンテネグロ・DIFC の各クラブは AML/KYC を含めた Membership Transfer Procedure を文書化し、二次流通が法的に整理された。第四に、家族信託・SPV 経由の保有。シンガポール 13O/13U、ドバイ DIFC SFO、モナコ SCI、ケイマン Exempt Limited Partnership 等を経由した法人保有が常態化し、相続税・キャピタルゲイン課税面の最適化が可能となった。第五に、Closed-End Membership Fund の登場。Cain International・Henderson Park・Sundara Capital 等の PE が、複数クラブ会員権を束ねて $25M-100M 規模のファンド組成を行うようになり、機関投資家・MFO がアクセスできる商品となった。
主要プレイヤーは 4 層で整理できる。第 1 層：オリジネーター・クラブ本体として、(1)Yacht Club de Monaco（YCM、1953 創設） ─ 会員 1,800 名、入会金 €650K-1.2M、年会費 €42K-60K、譲渡不可（相続のみ）、メガヨット Berth 50 枠を保有。(2)Polo Club de Saint-Tropez / Beach Set St-Tropez ─ 会員 720 名、入会金 €280K-450K、年会費 €18K-32K、条件付き譲渡可。(3)Porto Montenegro Marina（モンテネグロ・Tivat、2009 開業） ─ EU 加盟プロセス進行中、Berth 450 枠、入会金 €180K-380K、年会費 €8K-22K、譲渡完全自由。Adriatic Marinas が Investcorp 傘下で運営。(4)One&Only Royal Mirage Beach Club Dubai / Bvlgari Resort Dubai Beach Membership ─ Founder $220K-680K、年会費 $15K-38K、DIFC SPV 経由で譲渡可。(5)Potato Head Beach Club Bali / Sundara at Four Seasons Jimbaran Bali ─ Founder $45K-180K、年会費 $3K-12K、SPV 経由譲渡可。
**第 2 層：会員権ブローカー（Resale Broker）**として、(6)Edmiston Yacht Brokerage Membership Desk（モナコ・ロンドン） ─ 地中海ヨットクラブ会員権の最大取扱社、年間 €280M。(7)Camper & Nicholsons Marina Brokerage ─ 英国系、Porto Montenegro・Antibes IYCA 連携。(8)Knight Frank Private Office Membership Practice ─ ロンドン・ドバイ・シンガポール、ビーチクラブ重視。(9)Sotheby's International Realty Beach Club Division（バリ・モンテネグロ） ─ 不動産連動会員権の二次流通に強い。(10)Coltrane Hayes（ドバイ） ─ DIFC SPV 経由の会員権二次流通専業。
第 3 層：Closed-End Membership Fund として、(11)Cain Hospitality & Membership Fund I（2024 年クローズ、$220M） ─ Aman Resorts 傘下クラブ、Soho Beach House Group 等を組入。(12)Henderson Park Mediterranean Club Fund II（2025、€180M） ─ St-Tropez・Monte Carlo・Porto Cervo 集中。(13)Sundara Capital Asia Beach Club Fund（2025、$95M） ─ Bali・Phuket・Ko Samui のビーチクラブ会員権を束ねる。(14)Galaxy Membership Trust（ドバイ DIFC、2026、$140M） ─ One&Only / Bvlgari / Atlantis Royal の 3 ブランド統合ファンド。
第 4 層：個人 Family Office・Co-Investment Vehicle として、シンガポール 13O ファミリーオフィス、香港 FIHV、ドバイ DIFC SFO、モナコ SCI、ケイマン Exempt LP 等を SPV として、複数会員権を保有する形態が拡大。日本居住者は、シンガポール・香港・ドバイの MFO を経由するのが現実的なアクセス経路となる。
リターン構造は、(a)入会金の二次流通市場での値上がり益（キャピタルゲイン）、(b)Berth/Cabana の年間 Sub-letting 収益（イールド）、(c)ファンド分配金（Closed-End Fund からのキャリー）、(d)Aman・Bvlgari・Six Senses 等のリゾート滞在割引（Member Privilege の経済価値）、の 4 重構造。直近 8 年（2018-2026）平均で、入会金指数 +148%（年率約 12.0%）、二次流通譲渡時 ROI ピーク +24%/年（2022 年）、Closed-End Fund 期待 IRR 12-17% という水準が市場合意となっている。
詳細は Blackstone・Starwood・KSL ホスピタリティ PE も合わせて参照。
データパート｜会員権・Membership Fund 市場の主要指標（2026年5月）
グローバル ヨット&ビーチクラブ Membership 市場規模
| カテゴリ | 市場規模（一次＋二次） | 2025-2026 成長率 | 期待 ROI |
|---|---|---|---|
| 地中海ヨットクラブ会員権 | €4.85B | +14% | 8-14% |
| カリブ・大西洋ヨットクラブ会員権 | $2.10B | +9% | 6-10% |
| ドバイ・GCC ビーチ&マリーナクラブ | $1.95B | +18% | 10-16% |
| アジア（バリ・プーケット・ハイナン）ビーチクラブ | $1.20B | +22% | 12-18% |
| Porto Montenegro 単体 | €580M | +24% | 14-22% |
| Closed-End Membership Fund 残高 | $1.85B | +35% | IRR 12-17% |
| 会員権市場合計 | 約 $12.6B 相当 | +16% | 加重平均 12-14% |
主要 5 拠点 Membership 比較（2026 年 5 月）
| 拠点 | 入会金（一次） | 二次流通価格 | 年会費 | 譲渡可能性 | Berth/Cabana スペック |
|---|---|---|---|---|---|
| St-Tropez Polo Club / Beach Set | €280K-450K | €380K-540K | €18K-32K | 条件付き可 | Beach Cabana + 30m Berth Antibes 連携 |
| Yacht Club de Monaco | €650K-1.2M | 譲渡不可 | €42K-60K | 不可（相続のみ） | Hercule Berth 30-60m 優先 |
| Porto Montenegro Marina + Yacht Club | €180K-380K | €240K-520K | €8K-22K | 完全自由 | 30-100m Berth、ABS Free Zone |
| One&Only Royal Mirage / Bvlgari Beach Dubai | $220K-680K | $290K-880K | $15K-38K | DIFC SPV 譲渡可 | Cabana + Yacht Berth Dubai Marina 連携 |
| Potato Head / Sundara Bali | $45K-180K | $58K-235K | $3K-12K | SPV 経由可 | Beach Cabana + Pool/Spa Privilege |
主要 Closed-End Membership Fund
| ファンド | 運用会社 | サイズ | クローズ年 | 投資期間 | 期待 IRR | 主要組入 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cain Hospitality & Membership Fund I | Cain International | $220M | 2024 | 8 年 | 13-16% | Aman 傘下クラブ・Soho Beach House |
| Henderson Park Mediterranean Club II | Henderson Park | €180M | 2025 | 7 年 | 12-15% | St-Tropez・Monte Carlo・Porto Cervo |
| Sundara Capital Asia Beach Club Fund | Sundara Capital | $95M | 2025 | 7 年 | 14-18% | Potato Head・Sundara・Trisara・Como |
| Galaxy Membership Trust DIFC | Galaxy Entertainment | $140M | 2026 | 8 年 | 12-16% | One&Only / Bvlgari / Atlantis Royal |
| KSL Single-Asset Membership Vehicle | KSL Capital | $80M | 2026 | 6 年 | 14-17% | Aman Sveti Stefan・Limestone Boutique |
Saint-Tropez・Monaco・Porto Montenegro・Dubai・Bali 二次流通実例（2024-2026）
| 案件 | 拠点 | 取引価格 | 年 | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| YC de Monaco 名跡（相続移転） | Monaco | 評価額 €1.05M | 2025 | 直系相続のみ可、市場流通なし |
| Polo Club St-Tropez 正会員 5 件平均 | St-Tropez | €465K | 2025 | Edmiston 仲介、Bid-Ask Spread 6% |
| Porto Montenegro Berth 35m + Club | Tivat | €420K | 2026 | EU 加盟期待でプレミアム化 |
| One&Only Royal Mirage Founder | Dubai | $560K | 2025 | DIFC SPV 経由、買主シンガポール SFO |
| Bvlgari Resort Beach Founder | Dubai | $740K | 2025 | 名義変更費 $18K、Knight Frank 仲介 |
| Potato Head Founder（譲渡 12 件平均） | Bali | $145K | 2025 | SPV 経由、シンガポール買主比率 38% |
| Sundara Beach Club Cabana 永久使用権 | Bali | $185K | 2026 | Four Seasons Residence 連動 |
Berth Sub-letting / Cabana Rental イールド水準
| 拠点 | 平均 Sub-let / Rental | 占有率 | 年間ネットイールド |
|---|---|---|---|
| St-Tropez Beach Cabana（Pampelonne） | €1,200-2,800/日 | 145 日 | 6.5-8.5% |
| Antibes IYCA 30m Berth | €600-1,400/日 | 220 日 | 5.0-7.0% |
| Porto Montenegro 50m Berth | €1,800-3,200/日 | 250 日 | 7.5-9.5% |
| Dubai Marina 40m Berth + Cabana | $1,400-2,800/日 | 240 日 | 6.5-8.0% |
| Bali Potato Head Cabana 1 日 | $380-850/日 | 320 日 | 8.5-11.0% |
比較・戦略｜HNW 投資家のポートフォリオ組入
アロケーション・モデル
オルタナティブ枠（一般に 30-40%）の中で、コレクティブル＋ライフスタイル投資 5-12% のうち、ヨット&ビーチクラブ Membership に 1.5-3.0% を配分するのが、流動性・ライフスタイル価値・期待 ROI のバランスが取れる水準。$50M ポートフォリオの場合、目安として $750K-1.5M を会員権・Membership Fund に充てる。
具体的には、(a)Closed-End Membership Fund に 60%（Cain・Henderson Park・Sundara Capital 等で分散）、(b)直接保有の象徴的会員権に 30%（YC Monaco / Polo Club St-Tropez / One&Only Dubai のうち 1-2 件）、(c)流通性重視の Porto Montenegro / Bali Potato Head に 10%、というブレンドが標準。
譲渡可能性の 3 段階
会員権の流動性は、(1)完全自由譲渡（Porto Montenegro Marina、Bali Potato Head SPV 経由）、(2)条件付き譲渡（St-Tropez Polo Club、One&Only Dubai／クラブ理事会承認・名義変更費 1-3%）、(3)譲渡不可・相続のみ（YC de Monaco、一部 Antibes IYCA Founder）の 3 段階。
戦略的には、ライフスタイル目的なら(3)の YC Monaco 等の象徴的会員権、投資目的なら(1)Porto Montenegro・Bali、ブレンドなら(2)St-Tropez・Dubai、という整理が実務に近い。
Membership Fund vs 直接保有の比較
| 項目 | Closed-End Membership Fund | 直接保有 |
|---|---|---|
| 最低投資 | $1-5M（フィーダー経由） | $45K-1.2M（拠点次第） |
| 流動性 | LP 持分の Secondary 市場 | 二次流通ブローカー経由 |
| 利用権 | LP 優先利用枠（年 2-4 週間） | 通常会員と同等 |
| キャリー（GP 報酬） | 1.5-2% Mgmt + 20% Carry | なし |
| 期待 IRR | 12-17%（手数料控除後） | 8-22%（拠点による） |
| 相続移転 | LP 持分の通常相続 | 拠点ルール次第（譲渡不可も） |
| 為替・規制リスク | ファンド側でヘッジ | LP が直接負担 |
Porto Montenegro の構造的優位性
EU 加盟プロセスにある黒山（Montenegro）の Porto Montenegro は、(a)Adriatic 沿岸最大の 30m+ メガヨット Berth 集積、(b)EU AML6 整合の透明な譲渡実務、(c)モンテネグロ国籍取得（CBI）との相互補完、(d)Investcorp 連邦傘下の運営 governance、(e)地中海主要マリーナ比 30-50% 安価、により、向こう 5-7 年で最も高いキャピタルゲイン余地を持つ拠点と評価される。詳細は モンテネグロ Porto Montenegro CBI も合わせて参照。
Yacht Club de Monaco の象徴性プレミアム
YC de Monaco は譲渡不可（直系相続のみ）であるため流動性ゼロだが、入会から得られるソーシャル・ネットワーク（Albert II 公爵以下、欧州 SWF・MFO・スーパーヨット OEM の集積）の経済価値は、年間 €60K の費用を上回ると評価される。投資としてではなく、人脈アクセス + ライフスタイルの象徴としての保有が前提。
日本居住者の実務
取得スキーム 4 ルート
(1)シンガポール 13O / 13U ファミリーオフィス経由 ─ MAS 認定の 13O Single Family Office に Membership 保有を委ねる方式。Co-Investment Right の確保に最適。詳細は シンガポール GIP / 13O も参照。
(2)香港 FIHV（Family-owned Investment Holding Vehicle）経由 ─ 2023 年 5 月施行の家族投資保有体特例税制を活用。Membership 評価額の 16.5% プロフィット率特例は適用外だが、Cabana / Berth の Sub-letting 収益には HK 法人税適用可。
(3)ドバイ DIFC Single Family Office 経由 ─ DIFC SPV を介して Bvlgari / One&Only / Atlantis Royal の Membership を保有。法人税 9%、相続税ゼロ、譲渡所得非課税の 3 重メリット。
(4)モナコ SCI / ケイマン Exempt LP 経由 ─ 高度な相続・贈与計画。日本側で「国外財産調書」「財産債務調書」の対象判定が必要。
日本側税制の論点
(a) 譲渡所得：Membership Fund 持分の譲渡は「総合課税の譲渡所得」または「分離課税の上場株式等の譲渡所得」のいずれかに該当。Closed-End Fund の LP 持分は通常、租税特別措置法 37 条の 14 の「非上場株式等の譲渡所得」として 20.315%（所得税 + 住民税 + 復興特別所得税）の分離課税。直接保有の Membership は、原則として一時所得・譲渡所得（総合課税）扱いとなり、5 年超保有なら 1/2 課税。
(b) 国外財産調書：12 月 31 日時点で国外財産 5,000 万円超の場合、提出義務（罰則：過少申告加算税の 5% 加重）。会員権の評価は、二次流通市場の標準価格を基準。
(c) 相続税：日本居住者の場合、国外財産も無制限納税義務の対象。Membership Fund LP 持分の評価は、ファンドの NAV ベース。直接保有の会員権は、二次流通価格 or クラブ規約上の名義変更時の評価額。
(d) 為替差損益：USD・EUR 建ての Membership 取得→譲渡時の為替差損益は雑所得として総合課税。法人保有なら法人税扱い。
Berth Sub-letting / Cabana Rental の租税論点
Sub-letting 収益は、(i)個人保有の場合は雑所得（総合課税、最高税率 55%）、(ii)シンガポール 13O / 香港 FIHV / ドバイ DIFC SPV 経由なら現地法人税（5-17%）でほぼ完結、日本側では分配時の配当所得課税のみ、というスキームの差が大きい。$200K/年の Sub-letting 収益で、保有スキームにより手取り差は年 $40K-80K になり得る。
推奨する取得・売却プロセス
(1)Knight Frank Private Office / Edmiston Membership Desk への登録（無料、登録から平均 4-7 ヶ月で適切な物件案件）。(2)シンガポール / 香港 / DIFC で SPV を設立（弁護士費用 $25K-60K）。(3)KYC・AML 通過後に Bid 提出、クラブ理事会承認 4-12 週間。(4)売却時は Edmiston / Coltrane Hayes 等のブローカー経由で 2-4% 手数料、平均成約期間 6-14 ヶ月。
まとめ
ヨット&ビーチクラブ Membership Fund は、2026 年 5 月時点でグローバル UHNWI 層のオルタナティブ・ポートフォリオの新コアとして確立した。市場規模は地中海ヨットクラブ €4.85B、ドバイ・GCC ビーチ&マリーナ $1.95B、アジア・ビーチクラブ $1.20B、Closed-End Fund 残高 $1.85B を含む合計 約 $12.6B 相当（前年比 +16%）に達し、入会金指数は 2018=100 から 2026 で 248、年率 +12% という、極めて魅力的な複利成長を示している。
5 主要拠点（St-Tropez・Monaco・Porto Montenegro・Dubai・Bali）は、(1)完全譲渡可（Porto Montenegro・Bali）、(2)条件付き譲渡（St-Tropez・Dubai）、(3)譲渡不可（YC Monaco）の 3 段階で流動性が異なり、投資目的なら(1)、ライフスタイル目的なら(3)、ブレンドなら(2)という戦略的整理が成り立つ。Closed-End Membership Fund（Cain・Henderson Park・Sundara Capital・Galaxy Membership Trust）は、$1-5M の最低投資で複数クラブ Membership に分散投資でき、期待 IRR 12-17% を狙える商品ライン。
日本居住者の富裕層がアクセスする経路は、(1)シンガポール 13O / 13U、(2)香港 FIHV、(3)ドバイ DIFC SFO、(4)モナコ SCI / ケイマン Exempt LP の 4 ルート。日本側税制では、Closed-End LP 持分は 20.315% 分離課税、直接保有 Membership は 5 年超保有なら 1/2 課税、Sub-letting 収益は雑所得（総合課税）の取扱いに注意が必要。
実務上の最重要論点は、(1)拠点別の譲渡可能性確認（特に YC Monaco の譲渡不可ルール）、(2)SPV 経由の保有スキーム選択、(3)Edmiston / Knight Frank / Coltrane Hayes 等のブローカー連携、(4)Sub-letting 収益のタックス・プランニング、(5)国外財産調書・相続税対策、の 5 点。シンガポール・香港・ドバイ・モナコ・東京の専門コンサルジュ・国際税務専門家・Yacht Brokerage の連携が、長期パフォーマンスとライフスタイル価値の両立に不可欠である。
ポートフォリオに対するアロケーションとしては、オルタナティブ 30-40% 枠のコレクティブル＋ライフスタイル枠（5-12%）のうち、ヨット&ビーチクラブ Membership に 1.5-3.0% を配分することが、流動性・期待 ROI・ノンコリレート効果のバランスが取れる水準と考えられる。詳細は Aman・Six Senses 文化財コインギャラリー も合わせて参照。
出典・参照
- Knight Frank "The Wealth Report 2026 - Yacht & Membership Section" knightfrank.com
- Edmiston Yacht Brokerage "Membership Desk Annual Report 2025-2026" edmiston.com
- Camper & Nicholsons "Marina & Berth Brokerage Catalogue 2026" camperandnicholsons.com
- Yacht Club de Monaco "Annual Report 2025" yacht-club-monaco.mc
- Polo Club de Saint-Tropez "Membership Schedule 2026" poloclubsainttropez.com
- Porto Montenegro / Adriatic Marinas "Berthing Fee & Membership Schedule 2026" portomontenegro.com
- One&Only Resorts "Royal Mirage Founder Programme Brochure 2026" oneandonlyresorts.com
- Bvlgari Resorts "Beach Club Founder Member Brochure Dubai 2026" bulgarihotels.com
- Potato Head Family Bali "Founder Membership Brochure 2026" ptthead.com
- Four Seasons Jimbaran Bay "Sundara Beach Club Membership Programme 2026"
- Cain International "Hospitality & Membership Fund I Investor Letter Q4 2025" cainint.com
- Henderson Park "Mediterranean Club Fund II Closing Memo 2025" hendersonpark.com
- Sundara Capital "Asia Beach Club Fund Prospectus 2025"
- Investcorp "Adriatic Marinas Annual Review 2025" investcorp.com
- Monetary Authority of Singapore "Section 13O / 13U Family Office Guidelines 2025" mas.gov.sg
- DIFC "Single Family Office Regulations 2024-2025 update" difc.ae
- 国税庁 "国外財産調書・財産債務調書ガイドライン"
- 国税庁 "譲渡所得・会員権譲渡の取扱い"