【2026年版】海外不動産 利回りランキングTOP7｜ドバイ・マレーシア・フィリピン…実質8%超の国はどこ？
日本国内の不動産投資は、都心部の利回り低下と建築費高騰で、かつての「表面利回り6%以上・実質4%」という水準が崩れつつあります。一方で海外に目を向ければ、同じ予算で実質利回り6〜8%を狙える都市が複数存在します。
ただし「高利回り＝良い投資」ではありません。通貨リスク、送金規制、所有権の制限、現地税制、空室率──それらを総合した税引後・為替ヘッジ後の実質利回りで比較しなければ、海外不動産の実像は見えてきません。
本稿では、WealthAtlas編集部が43カ国を横断調査した中から、2026年時点で日本人富裕層が現実的にアクセスでき、かつ実質利回りで上位に位置する7都市を厳選。表面利回りの裏にあるコストとリスクまで、データでお伝えします。
結論｜実質利回りTOP3と選定基準
先に結論からお伝えします。2026年4月時点の実質利回り（税引後・為替ヘッジ込み）でランク付けすると、上位3都市は以下の通りです。
海外不動産が再注目される理由
海外不動産への関心は、2020年代後半に入って再燃しています。背景には、国内不動産市場の構造的な変化と、日本円の長期的な下落圧力があります。
国内不動産の「実質利回り3%時代」
都心の新築ワンルームマンションは、表面利回り4%台、管理費・修繕積立金・固定資産税を差し引くと実質2〜3%まで下がるケースが一般化しました。一方で建築費は10年前比で1.4倍、金利もじわじわと上昇局面に入り、国内だけで安定したインカムを得る難易度は上がっています。
円安と通貨分散ニーズの高まり
長期の円安基調は、海外不動産を「インカム資産」と「通貨ヘッジ資産」の二重の役割で魅力的なものにしています。ドル建て・ディルハム建て・リンギット建てで資産を持つことは、円資産に偏った日本人富裕層にとって現実的な分散戦略となりつつあります。
7都市の比較データ（利回り・税率・リスク）
以下は、編集部が候補として絞り込んだ7都市の主要指標です。数値は2026年4月時点の概算であり、実物件によって変動します。
| 順位 | 都市 | 表面利回り | 実質利回り | 所有権 | 送金難易度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 01 | ドバイ（UAE） | 約 9.5% | 約 8.2% | フリーホールド | 易 |
| 02 | バリ島（インドネシア） | 約 9.0% | 約 7.5% | リースホールド | 中 |
| 03 | クアラルンプール（マレーシア） | 約 7.5% | 約 6.8% | フリーホールド | 易 |
| 04 | マニラ（フィリピン） | 約 7.2% | 約 6.3% | コンドのみ外国人可 | 中 |
| 05 | バンコク（タイ） | 約 6.5% | 約 5.7% | コンドのみ外国人可 | 中 |
| 06 | ポルト（ポルトガル） | 約 5.8% | 約 5.0% | フリーホールド | 易 |
| 07 | ホノルル（米国・HI） | 約 4.8% | 約 4.5% | フリーホールド | 易 |
利回りランキングTOP7（都市別詳細）
ここからは、1位から順に、各都市の特徴・利回りの源泉・注意点を整理します。
利回りの源泉：観光客・駐在員の長短期賃貸需要、法人移転に伴う住宅需要、イベント（EXPO・COP等）需要。新築供給も旺盛ですが、人口流入がそれを上回るペースで続いています。
主なリスク
- 新築供給過剰中→ 築浅中古、需要エリア（Marina・Downtown）に絞る
- 観光需要の変動低→ 長期賃貸とのミックス運用
- 管理会社品質のばらつき中→ 複数見積もり、稼働率実績の開示確認
利回りの源泉：欧米・豪州・アジアからの観光客による短期賃貸需要。ウブド・チャングーエリアでは年間稼働率70%を超える物件もあります。
- 所有形態（リースホールド）高→ 契約残存年数を重視、延長条項を必ず確認
- 天災（地震・津波）中→ 地盤・立地・保険
- 送金規制中→ 現地口座開設と送金ルートの事前確認
利回りの源泉：域内ハブ化に伴う駐在員需要、国際学校エリアのファミリー向け需要。新築供給は多めですが、KLCC・モントキアラなどコア立地は底堅い。
- 最低購入価格（州ごとに異なる）中→ 事前に最新の州規制を確認
- リンギット為替変動中→ ドル定期預金と組み合わせて通貨分散
- 新築供給過剰リスク中→ 築浅中古、稼働実績のある物件に絞る
失敗しないための5つの戦略
表面利回りで決めない
通貨ヘッジを前提にリターンを計算する
出口（売却）から逆算する
現地管理会社を複数比較する
日本側の税務（確定申告・為替差益）を織り込む
よくある失敗とその回避策
失敗1：完成前物件（プレビルド）で工期遅延・未完成
よくある失敗パターン
販売時の利回り想定が完成後に大きく乖離。最悪の場合、プロジェクト中止で資金が戻らないケースも。
回避策
実績のあるデベロッパーを選ぶ、エスクロー口座経由の支払いを条件とする、完成済み物件も検討肢に入れる。
失敗2：管理会社が見つからず空室が続く
よくある失敗パターン
購入後に管理会社探しを始め、稼働率が想定の半分以下に。利回りは一気に悪化。
回避策
購入前に管理会社と仮契約を結び、稼働率保証や手数料条件を固めておく。
失敗3：現地口座開設ができず送金が詰まる
よくある失敗パターン
賃料の送金ルートが確立できず、現地に資金が滞留。円転できないまま為替リスクだけ抱える。
回避策
購入前に現地銀行口座を開設し、国際送金ルート（SWIFT・Wise等）を事前テストする。
よくある質問（FAQ）
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43カ国×21資産を横断調査するWealthAtlasの編集チーム。一次ソース（各国統計局・税務当局・不動産ポータル）にあたり、富裕層向けの海外投資情報を毎日更新しています。特定の販売会社・仲介業者からの原稿料は受け取らない独立メディアとして運営。
出典・参考文献
- [1]Dubai Land Department — DXBinteract Rental Performance Report Q1 2026: https://dxbinteract.com
- [2]NAPIC (National Property Information Centre, Malaysia) — Property Market Report 2026 Q1: https://napic.jpph.gov.my
- [3]Colliers International Philippines — Metro Manila Residential Market Report Q1 2026
- [4]Bank of Thailand — Property Market Statistics: https://www.bot.or.th/en/statistics
- [5]INE Portugal (Instituto Nacional de Estatistica) — Housing Price Index (IPHab) 2026
- [6]National Statistics Office of Georgia (Geostat) — Real Estate Market Report: https://www.geostat.ge
- [7]CBRE Cambodia — Phnom Penh Real Estate Market Outlook 2026
- [8]IMF World Economic Outlook Database April 2026: https://www.imf.org/en/Publications/WEO
- [9]World Bank Doing Business Archive / B-READY Indicators: https://www.worldbank.org/en/programs/business-enabling-environment