日本 / 名古屋シリーズ

名古屋不動産成長率｜地価公示・マンション価格・利回りデータで読む資産価値の行方

対象読者: 不動産投資家・資産運用検討者

名古屋日本価格予測キャピタルゲイン成長率

読了 11分キャピタルゲイン狙い

対象読者: 不動産投資家・資産運用検討者 エリア: 愛知県名古屋市

読み物パート｜5年連続上昇の名古屋不動産、次の一手はどこか

2026年1月の地価公示において、愛知県の住宅地は前年比+1.8%、商業地は+3.2%と、いずれも5年連続の上昇を記録した。上昇自体は続いているものの、名古屋圏の上昇幅は縮小傾向にあり、「全面高」から「エリア選別」の時代に移行しつつある。

最も熱いエリア：東区・中村区

2026年公示地価で最も注目すべきは東区徳川町の住宅地だ。上昇率+14.7%を記録し、価格は1平方メートルあたり47万5,000円と愛知県住宅地のトップに躍り出た。歴史ある高級住宅地としての格と、都心へのアクセス性が評価されている。

商業地では名駅南5丁目が+13.8%の上昇を見せ、1平方メートルあたり49万5,000円に達した。名鉄名古屋駅再開発（約5,400億円）の波及効果が明確に数字に表れている。中村区全体でも全用途平均地価222万700円/㎡、前年比+4.70%と力強い。

マンション価格の10年間の軌跡

名古屋市の中古マンション価格は、2015年の平均1,903万円から2024年の2,770万円へと、10年間で約46%上昇した。坪単価ベースでは170万円台から260万円台へと50%近いアップだ。新築マンションはさらに顕著で、名駅・栄エリアの新築70㎡は6,000万円〜8,000万円台が標準的な価格帯になっている。

利回りの現在地

名古屋の投資用マンションの利回りは、東京より1〜2ポイント高い水準を維持している。ワンルームマンション（中古）の表面利回りは5.2〜6.5%、一棟アパートは7.0%前後だ。名古屋市のワンルームマンション平均賃料は5.9万円（2025年9月時点）で、中古ワンルームの取得価格が1,000万〜1,500万円のレンジであることを考慮すると、投資効率は依然として魅力的だ。

リニア効果の先読み

リニア中央新幹線の開業は2034〜2035年以降にずれ込む見通しだが、不動産市場は「期待」で先行して動く。実際、名古屋駅周辺の商業地は2011年から2025年にかけて約2.9倍に上昇しており、開業前の先行投資フェーズが長期にわたって続いている。開業が確定した段階でさらなる価格上昇が予想され、名駅周辺の地価は現在の水準から+15〜30%の上昇余地があるとの試算もある。

一方で、再開発の遅延リスクにも注意が必要だ。名鉄再開発の解体・着工時期は見直し中であり、建設人材不足や資材高騰が計画に影響を与える可能性がある。

データパート｜数字で見る名古屋の不動産成長

名古屋市区別地価公示（2026年1月・全用途平均）

区名	平均地価（万円/㎡）	前年比変動率	注目ポイント
中村区（名駅）	222.1	+4.70%	リニア・再開発の中心
中区（栄）	204.5	+5.07%	商業エリア最高値圏
東区	68.5	+8.5%	徳川町+14.7%の高上昇率
千種区	42.3	+6.8%	覚王山・池下が牽引
熱田区	31.2	+6.2%	再開発期待で急上昇
昭和区	38.5	+4.5%	大学周辺の安定需要
瑞穂区	30.8	+3.8%	住環境評価の高まり
名東区	22.5	+2.5%	ファミリー層の底堅い需要

名古屋市住宅地・商業地地価変動率推移

年	住宅地変動率	商業地変動率
2021年	-0.8%	-1.5%
2022年	+1.0%	+2.0%
2023年	+2.2%	+3.5%
2024年	+2.5%	+4.2%
2025年（基準地価）	+1.6%	+4.1%
2026年（公示地価）	+1.8%	+3.2%

名古屋市中古マンション価格推移

年	平均価格	平均坪単価	前年比
2015年	1,903万円	約170万円	ー
2018年	2,150万円	約195万円	+4.2%
2020年	2,280万円	約210万円	+2.1%
2022年	2,480万円	約230万円	+4.5%
2023年	2,620万円	約245万円	+5.6%
2024年	2,770万円	約260万円	+5.7%

エリア別新築マンション価格帯（2025〜2026年）

エリア	70㎡換算価格	坪単価	特徴
名駅周辺	6,500〜8,500万円	310〜400万円	最高値エリア・リセール234%
栄・久屋大通	5,500〜7,500万円	270〜350万円	リセール130%・安定需要
千種区（覚王山）	5,000〜7,000万円	250〜330万円	文教地区・実需強い
東区（徳川町）	5,500〜7,500万円	280〜350万円	高級住宅地・地価急上昇
熱田区	3,800〜5,500万円	190〜260万円	割安感あり・上昇期待
緑区・天白区	3,200〜4,500万円	160〜220万円	ファミリー向け・郊外

投資利回り比較（2025〜2026年・表面利回り）

投資タイプ	名古屋	東京23区	大阪市
区分マンション（中古）	5.2〜6.5%	3.5〜4.5%	4.5〜5.5%
一棟アパート	7.0%前後	5.5〜6.5%	6.5〜7.5%
一棟マンション	6.0〜7.0%	4.5〜5.5%	5.5〜6.5%
ワンルーム（築10年未満）	4.6%	3.5%	4.2%

名古屋ワンルーム投資収支モデル（物件価格1,200万円の場合）

項目	金額（月額）	年額
家賃収入	59,000円	708,000円
管理費・修繕積立金	-12,000円	-144,000円
管理委託費（5%）	-2,950円	-35,400円
固定資産税・都市計画税	-4,200円	-50,400円
ローン返済（金利2.0%・25年）	-50,880円	-610,560円
手取りキャッシュフロー	-11,030円	-132,360円
表面利回り	ー	5.9%
実質利回り	ー	約4.0%

※自己資金240万円（20%）・借入960万円で試算。ローン完済後の手取りは年約47.8万円。

地価上昇率ランキング（愛知県・2026年公示地価・全用途）

順位	地点	上昇率	地価（万円/㎡）
1位	東区徳川町	+14.7%	47.5
2位	中村区名駅南5丁目	+13.8%	49.5
3位	千種区池下エリア	+10.3%	75.0（路線価）
4位	東区その他住宅地	+8.5%	ー
5位	千種区全域平均	+7.2%（基準地価）	ー

出典・参考リンク

免責事項: 本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の物件や投資手法を推奨するものではありません。地価・価格・利回りデータは2025〜2026年時点の参考値であり、市場環境により変動します。投資判断は自己責任にてお願いいたします。

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