はじめに：止まらない東京の地価上昇
2026年の公示地価において、東京都の住宅地は前年比+6.5%、商業地は+12.2%と、力強い上昇が続いている。23区の平均公示地価は220万9,529円/m2（坪単価730万4,228円）に達し、バブル期以来の水準を更新し続けている。
この上昇は一時的なバブルなのか、それとも構造的な需要に裏打ちされたものなのか。本記事では、地価・マンション価格・利回りの推移を詳細にデータ分析し、2030年までの見通しを提示する。
1. 地価公示データ（2026年）
東京都全体の地価公示
| 用途 | 平均価格（円/m2） | 坪単価 | 前年比 |
|---|
| 全用途 | 2,209,529円 | 7,304,228円 | +11.11% |
| 住宅地 | 856,406円 | 2,831,095円 | +8.99% |
| 商業地 | 4,015,060円 | 13,272,928円 | +13.84% |
| 工業地 | 465,954円 | 1,540,345円 | +10.67% |
住宅地 地価上昇の推移（東京都平均）
| 年 | 平均価格（円/m2） | 前年比 |
|---|
| 2020年 | 612,300円 | +2.8% |
| 2021年 | 610,100円 | ▲0.4% |
| 2022年 | 624,500円 | +2.4% |
| 2023年 | 648,200円 | +3.8% |
| 2024年 | 690,700円 | +4.8% |
| 2025年 | 747,200円 | +5.6% |
| 2026年 | 810,000円 | +6.5% |
コロナ禍で一時的に停滞した2021年を除き、6年連続で上昇を続けている。
2. 23区別 地価ランキング
公示地価 区別ランキング（全用途平均、2026年）
| 順位 | 区名 | 平均価格（円/m2） | 前年比 |
|---|
| 1 | 中央区 | 10,034,603円 | +13.3% |
| 2 | 千代田区 | 6,914,576円 | +10.5% |
| 3 | 渋谷区 | 6,097,793円 | +12.2% |
| 4 | 港区 | 5,518,395円 | +15.0% |
| 5 | 新宿区 | 4,331,090円 | +12.7% |
| 6 | 豊島区 | 2,450,000円 | +14.3% |
| 7 | 台東区 | 2,280,000円 | +18.5% |
| 8 | 目黒区 | 1,850,000円 | +13.7% |
| 9 | 文京区 | 1,720,000円 | +16.0% |
| 10 | 品川区 | 1,680,000円 | +15.0% |
住宅地 上昇率ランキング（2026年）
| 順位 | 区名 | 上昇率 | 主な要因 |
|---|
| 1 | 港区 | +13.7% | 高級住宅需要、外国人 |
| 1 | 目黒区 | +13.7% | 住環境人気、教育環境 |
| 3 | 台東区 | +13.4% | インバウンド、再開発 |
| 4 | 中央区 | +13.3% | タワマン、都心回帰 |
| 5 | 品川区 | +12.9% | 高輪GW再開発効果 |
| 6 | 新宿区 | +12.7% | 外国人需要、交通利便 |
| 7 | 文京区 | +11.8% | 教育ブランド |
| 8 | 渋谷区 | +11.5% | IT企業集積 |
| 9 | 豊島区 | +10.8% | 池袋再開発 |
| 10 | 墨田区 | +10.2% | スカイツリー効果 |
地価が手頃な区（投資の入口として）
| 区名 | 住宅地平均（円/m2） | 前年比 | 投資の特徴 |
|---|
| 足立区 | 310,000円 | +7.5% | 利回り確保しやすい |
| 葛飾区 | 295,000円 | +6.8% | 北千住圏の恩恵 |
| 江戸川区 | 305,000円 | +6.5% | 外国人需要 |
| 板橋区 | 420,000円 | +7.2% | 交通利便性向上 |
| 練馬区 | 385,000円 | +5.8% | ファミリー需要安定 |
3. マンション価格の推移
東京23区 新築分譲マンション
| 年 | 平均価格（万円/戸） | m2単価（万円） | 供給戸数 |
|---|
| 2019年 | 7,286万円 | 108.9万円 | 約16,900戸 |
| 2020年 | 7,712万円 | 115.2万円 | 約12,200戸 |
| 2021年 | 8,293万円 | 125.5万円 | 約14,100戸 |
| 2022年 | 8,236万円 | 130.8万円 | 約11,500戸 |
| 2023年 | 11,483万円 | 171.4万円 | 約10,200戸 |
| 2024年 | 10,817万円 | 180.5万円 | 約8,900戸 |
| 2025年上半期 | 13,064万円 | 201.5万円 | 約3,800戸 |
2025年上半期の新築マンション平均価格は1億3,064万円に達し、「億ション」が平均値という異例の状況が続いている。供給戸数の急減が価格高騰に拍車をかけている。
中古マンション価格推移（23区平均）
| 年 | 平均価格（万円/戸） | m2単価（万円） | 成約件数 |
|---|
| 2020年 | 4,280万円 | 65.3万円 | 約34,500件 |
| 2021年 | 4,720万円 | 72.1万円 | 約37,200件 |
| 2022年 | 5,150万円 | 78.6万円 | 約35,800件 |
| 2023年 | 5,680万円 | 85.2万円 | 約33,500件 |
| 2024年 | 6,250万円 | 92.5万円 | 約31,200件 |
| 2025年 | 6,850万円 | 100.8万円 | 約29,000件（推計） |
中古マンションも毎年8〜12%の上昇を続けており、m2単価は100万円を突破した。
4. 利回り（キャップレート）推移
東京の期待利回り（CBRE調査）
| エリア・タイプ | 期待利回り | 実際の取引利回り | 前年比 |
|---|
| 城南ワンルーム | 3.7% | 3.4% | 横ばい |
| 城東ワンルーム | 3.9% | 3.5% | ▲0.1% |
| 城南ファミリー | 3.8% | 3.5% | 横ばい |
| 城東ファミリー | 4.0% | 3.6% | 横ばい |
| 一棟アパート（23区） | 5.1% | 4.5% | +0.2% |
キャップレートの推移
| 年 | 城南ワンルーム | 城東ワンルーム | オフィス（丸の内） |
|---|
| 2018年 | 4.3% | 4.5% | 3.5% |
| 2019年 | 4.2% | 4.4% | 3.4% |
| 2020年 | 4.2% | 4.3% | 3.4% |
| 2021年 | 4.0% | 4.2% | 3.3% |
| 2022年 | 3.9% | 4.0% | 3.2% |
| 2023年 | 3.8% | 3.9% | 3.1% |
| 2024年 | 3.7% | 3.8% | 3.0% |
| 2025年 | 3.7% | 3.9% | 3.0% |
東京のキャップレートは1999年の調査開始以来、史上最低水準に達している。これは物件価格の上昇が賃料上昇を上回るペースで進んでいることを意味する。
投資タイプ別 表面利回り目安（23区、2026年）
| 投資タイプ | 表面利回り | 実質利回り | リスク |
|---|
| 区分ワンルーム（新築） | 3.5〜4.5% | 2.5〜3.5% | 低 |
| 区分ワンルーム（中古） | 4.0〜5.5% | 3.0〜4.5% | 低〜中 |
| 区分ファミリー（中古） | 3.5〜5.0% | 2.5〜4.0% | 低〜中 |
| 一棟アパート（木造） | 5.0〜7.0% | 3.5〜5.5% | 中 |
| 一棟マンション（RC） | 4.0〜6.0% | 3.0〜4.5% | 中 |
| 商業ビル | 3.5〜5.0% | 2.5〜4.0% | 中〜高 |
5. エリア別 価格帯マップ
住宅地 m2単価の区分（2026年公示地価ベース）
| 価格帯 | 該当エリア |
|---|
| 超高額（200万円/m2超） | 千代田区番町、港区南麻布・元麻布、渋谷区松濤 |
| 高額（100〜200万円/m2） | 港区白金台、目黒区、世田谷区成城、文京区 |
| 中高（60〜100万円/m2） | 新宿区、中野区、杉並区、品川区 |
| 中程度（40〜60万円/m2） | 大田区、豊島区、板橋区、北区 |
| 手頃（20〜40万円/m2） | 足立区、葛飾区、江戸川区、練馬区（一部） |
6. 2026〜2030年の価格予測
シナリオ別予測
| シナリオ | 前提条件 | 住宅地（年平均上昇率） | マンション価格（年平均） |
|---|
| 楽観シナリオ | 金利1%以下維持、インバウンド継続 | +5〜7% | +8〜10% |
| 基本シナリオ | 金利1.0〜1.5%、緩やかな経済成長 | +3〜5% | +5〜7% |
| 悲観シナリオ | 金利2%超、景気後退 | 0〜+2% | ▲2〜+3% |
基本シナリオでの価格予測
| 年 | 23区住宅地（円/m2） | 新築マンション（万円/戸） | 中古マンション（万円/戸） |
|---|
| 2026年（実績） | 856,406円 | 12,500万円 | 6,850万円 |
| 2027年（予測） | 890,000円 | 13,100万円 | 7,200万円 |
| 2028年（予測） | 925,000円 | 13,500万円 | 7,500万円 |
| 2029年（予測） | 955,000円 | 13,800万円 | 7,700万円 |
| 2030年（予測） | 985,000円 | 14,000万円 | 7,900万円 |
価格上昇を支える構造的要因
- 供給制約：新築マンション供給戸数は2019年の約17,000戸から2024年には約8,900戸に激減。建築コスト上昇と用地不足が原因
- 都心回帰：テレワークの一巡と出社回帰により、都心部の需要が再加速
- 外国人投資：円安を背景に、アジア・欧米からの不動産投資が拡大
- インフレ期待：実物資産としての不動産の価値が再認識
- 再開発効果：品川・虎ノ門・渋谷等の大型再開発が周辺地価を押し上げ
価格下落リスク要因
- 金利の急上昇：政策金利が1.5%を超えると住宅ローン負担が大幅増
- 人口減少の加速：2030年以降の人口減が需要に影響
- 海外投資マネーの撤退：地政学リスクや為替変動
- 新築供給の急増：再開発完了によるタワマン大量供給
- 自然災害：首都直下地震等の発生リスク
7. 投資判断のポイント
2026年の投資戦略
| 戦略 | 推奨エリア | 期待利回り | リスク |
|---|
| キャピタルゲイン重視 | 品川、虎ノ門、渋谷 | 3〜4% | 中（金利リスク） |
| インカム重視 | 足立区、葛飾区、墨田区 | 5〜6% | 低〜中 |
| バランス型 | 文京区、台東区、豊島区 | 4〜5% | 低 |
| 高額レジデンス | 港区、千代田区 | 2.5〜3.5% | 中（流動性） |
| 外国人需要狙い | 新宿区、江戸川区、江東区 | 4.5〜5.5% | 中 |
出典