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2026年版 東京不動産投資ガイド｜都心マンション市場の現状と投資戦略
東京の不動産市場は、2025年も価格上昇が続き、23区の新築分譲マンション平均価格は1億3,613万円と3年連続で1億円を突破した。特に港区の新築平米単価は424.3万円に達し、渋谷区・千代田区と並んで都心3区が市場を牽引している。
東京日本不動産マーケット
読み物パート｜東京不動産市場の「今」を読み解く
東京の不動産市場は、2025年も価格上昇が続き、23区の新築分譲マンション平均価格は1億3,613万円と3年連続で1億円を突破した。特に港区の新築平米単価は424.3万円に達し、渋谷区・千代田区と並んで都心3区が市場を牽引している。
この価格高騰の背景には、建設資材費・人件費の上昇、円安による海外投資家の流入、そして慢性的な供給不足がある。2025年の首都圏新築供給戸数は年間2万1,962戸と過去最少を記録し、需給の逼迫が価格を押し上げた。
一方、投資家にとって注視すべきは利回りの低下傾向だ。東京23区のワンルームマンション平均利回りは、2017年の6.88%から2024年には4.99%まで下落。物件価格の上昇に賃料上昇が追いついていない構造的な課題がある。
2026年は日銀の利上げ姿勢が継続し、政策金利0.75%時代に突入した。金利上昇局面では、表面利回りの低い都心物件ほど価格調整圧力を受けやすい。しかし、東京の賃貸需要は底堅く、立地と物件選定を誤らなければ中長期での資産形成手段として有効である。投資初心者は、まず区分ワンルームから始め、キャッシュフローと出口戦略を明確にした上で参入することが重要だ。
データパート｜主要エリア・物件タイプ別の投資指標
東京都心エリア別 新築マンション平米単価（2025年実績）
| エリア | 平均平米単価 | 前年比 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 港区 | 約424万円/m² | +約2.0倍（2年間） | 都内最高価格帯。外資系需要大 |
| 千代田区 | 約321万円/m² | +約1.2倍（2年間） | 官庁街・丸の内至近。希少性高 |
| 渋谷区 | 約250〜300万円/m² | 上昇基調 | IT企業集積。再開発進行中 |
| 中央区 | 約200〜250万円/m² | 上昇基調 | 晴海・勝どきのタワマン供給あり |
| 23区平均 | 約207万円/m² | +20.1% | 全区で平米100万円超に到達 |
投資物件タイプ別 価格帯と利回り目安
| 物件タイプ | 価格帯（東京23区） | 表面利回り | 実質利回り目安 |
|---|---|---|---|
| 区分ワンルーム（中古） | 1,500万〜3,000万円 | 4.0〜5.5% | 3.0〜4.0% |
| 区分ワンルーム（新築） | 2,500万〜4,500万円 | 3.5〜4.5% | 2.5〜3.5% |
| タワーマンション（区分） | 5,000万〜2億円超 | 2.5〜4.0% | 1.5〜3.0% |
| 一棟アパート | 5,000万〜1.5億円 | 5.0〜8.0% | 3.5〜6.0% |
| 一棟マンション（RC） | 1億〜5億円超 | 4.0〜6.5% | 2.5〜5.0% |
東京23区 ワンルームマンション投資の推移
| 年 | 平均成約価格 | 平均表面利回り |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,466万円 | 6.88% |
| 2020年 | 1,732万円 | 5.96% |
| 2022年 | 1,976万円 | 5.41% |
| 2024年 | 2,254万円 | 4.99% |
※ 価格は8年間で約153.8%上昇。利回りは低下傾向が継続。
首都圏 一棟物件の平均表面利回り（2025年）
| 物件種別 | 全国平均 | 首都圏平均 |
|---|---|---|
| 一棟マンション | 7.56% | 6.38% |
| 一棟アパート（築10年未満） | 6.25% | 5.5%前後 |