はじめに：1,427万人都市の人口動態
2026年1月1日現在、東京都の推計人口は1,427万748人に達した。区部だけで994万4,992人を抱える東京は、世界でも類を見ない人口集積を示している。
不動産投資において人口動態の分析は最も基本的かつ重要な作業だ。人口が増えるエリアでは住宅需要が拡大し、賃料・地価の上昇が見込まれる。一方、人口減少が始まるエリアでは、空室リスクの増大に注意が必要となる。本記事では、東京都の人口データを多角的に分析し、投資判断に役立つインサイトを提供する。
1. 東京都の人口推移
総人口の推移
| 年（1月1日現在） | 総人口 | 前年比増減 | 増減率 |
|---|
| 2015年 | 13,515,271人 | — | — |
| 2018年 | 13,754,043人 | +108,000人 | +0.79% |
| 2020年 | 13,982,622人 | +94,000人 | +0.68% |
| 2022年 | 13,988,129人 | ▲52,000人 | ▲0.37% |
| 2023年 | 14,038,312人 | +50,183人 | +0.36% |
| 2024年 | 14,133,957人 | +95,645人 | +0.68% |
| 2025年 | 14,210,452人 | +76,495人 | +0.54% |
| 2026年 | 14,270,748人 | +60,296人 | +0.42% |
地域別内訳（2026年1月1日現在）
| 地域 | 人口 | 構成比 |
|---|
| 区部（23区） | 9,944,992人 | 69.7% |
| 市部（26市） | 4,250,463人 | 29.8% |
| 郡部 | 53,185人 | 0.4% |
| 島部 | 22,108人 | 0.1% |
| 合計 | 14,270,748人 | 100.0% |
2. 23区別人口ランキング
人口上位10区（2025年1月時点推計）
| 順位 | 区名 | 人口 | 世帯数 | 特徴 |
|---|
| 1 | 世田谷区 | 約94.5万人 | 約50.2万世帯 | ファミリー層、閑静な住宅地 |
| 2 | 練馬区 | 約74.8万人 | 約39.1万世帯 | 緑豊か、子育て世代 |
| 3 | 大田区 | 約74.2万人 | 約40.5万世帯 | 羽田空港、工業地帯 |
| 4 | 江戸川区 | 約69.5万人 | 約34.2万世帯 | インド人コミュニティ |
| 5 | 足立区 | 約68.3万人 | 約35.8万世帯 | 再開発で注目 |
| 6 | 杉並区 | 約58.8万人 | 約33.5万世帯 | 文化的、若年層 |
| 7 | 板橋区 | 約58.4万人 | 約32.3万世帯 | 交通利便性向上 |
| 8 | 江東区 | 約54.5万人 | 約29.1万世帯 | タワマン集積、湾岸 |
| 9 | 葛飾区 | 約45.3万人 | 約23.8万世帯 | 下町、価格手頃 |
| 10 | 品川区 | 約42.5万人 | 約24.0万世帯 | 再開発、交通拠点 |
人口増加率上位10区（2020→2025年）
| 順位 | 区名 | 増加率 | 主な要因 |
|---|
| 1 | 中央区 | +12.8% | タワーマンション供給 |
| 2 | 港区 | +8.5% | 高級住宅需要 |
| 3 | 千代田区 | +7.2% | 都心回帰 |
| 4 | 江東区 | +6.8% | 湾岸開発 |
| 5 | 台東区 | +5.9% | インバウンド・再開発 |
| 6 | 品川区 | +5.5% | 高輪GW効果 |
| 7 | 豊島区 | +5.1% | 池袋再開発 |
| 8 | 墨田区 | +4.8% | スカイツリー効果 |
| 9 | 新宿区 | +4.5% | 外国人増加 |
| 10 | 文京区 | +4.2% | 教育環境人気 |
都心3区（千代田・中央・港）と湾岸エリア（江東区）の人口増加が顕著であり、これらのエリアは不動産需要が特に旺盛だ。
3. 世帯数データ
世帯数の推移
| 年 | 世帯数 | 1世帯あたり人員 |
|---|
| 2010年 | 6,392,951世帯 | 2.03人 |
| 2015年 | 6,690,934世帯 | 1.99人 |
| 2020年 | 7,227,178世帯 | 1.93人 |
| 2025年（推計） | 7,530,000世帯 | 1.89人 |
| 2030年（予測） | 7,700,000世帯 | 1.85人 |
| 2035年（予測） | 7,760,000世帯 | 1.82人 |
| 2040年（予測） | 7,720,000世帯 | 1.79人 |
世帯構成の変化
| 世帯タイプ | 2020年構成比 | 2035年予測構成比 |
|---|
| 単独世帯 | 50.2% | 54.0% |
| 夫婦のみ | 15.8% | 16.5% |
| 夫婦と子供 | 18.5% | 15.8% |
| ひとり親と子供 | 8.3% | 8.5% |
| その他 | 7.2% | 5.2% |
投資への示唆：単独世帯の増加は、ワンルーム・1LDKの賃貸需要を長期的に支える要因となる。世帯の小規模化が進むことで、コンパクトマンションの需要は今後も堅調が見込まれる。
4. 外国人居住者
東京都の外国人人口推移
| 年 | 外国人人口 | 対総人口比 |
|---|
| 2019年 | 約55.1万人 | 4.0% |
| 2020年 | 約54.7万人 | 3.9% |
| 2021年 | 約49.3万人 | 3.5% |
| 2022年 | 約50.5万人 | 3.6% |
| 2023年 | 約58.0万人 | 4.1% |
| 2024年 | 約62.5万人 | 4.4% |
| 2025年（推計） | 約65.0万人 | 4.6% |
2025年7月時点で東京都の人口は1,426万人を突破したが、この増加の大部分は外国人居住者によるものだ（2024年は日本人+1.7万人に対し、外国人+7.4万人）。
区別 外国人居住者数（上位10区）
| 順位 | 区名 | 外国人人口 | 主な国籍 |
|---|
| 1 | 新宿区 | 約43,900人 | 中国、韓国、ネパール |
| 2 | 江戸川区 | 約38,500人 | 中国、インド、ベトナム |
| 3 | 足立区 | 約35,200人 | 中国、フィリピン、ベトナム |
| 4 | 豊島区 | 約33,800人 | 中国、ミャンマー、ベトナム |
| 5 | 板橋区 | 約30,100人 | 中国、韓国、ベトナム |
| 6 | 江東区 | 約29,500人 | 中国、韓国、インド |
| 7 | 大田区 | 約28,700人 | 中国、韓国、フィリピン |
| 8 | 港区 | 約27,500人 | 米国、中国、韓国 |
| 9 | 練馬区 | 約26,800人 | 中国、韓国、ベトナム |
| 10 | 北区 | 約25,600人 | 中国、韓国、ベトナム |
国籍別構成（23区全体）
| 国籍 | 構成比 | 特徴 |
|---|
| 中国 | 約35% | 全23区で増加率1位 |
| 韓国 | 約15% | 新大久保エリア集積 |
| ベトナム | 約10% | 技能実習・特定技能 |
| ネパール | 約6% | 飲食業、新宿区に集積 |
| フィリピン | 約5% | 介護・サービス業 |
| インド | 約4% | IT企業、江戸川区に集積 |
| 米国 | 約3% | 港区・渋谷区が中心 |
| その他 | 約22% | ミャンマー、台湾等 |
投資への示唆：外国人の増加は賃貸需要の拡大に直結する。特にIT人材が多いインド人コミュニティ（江戸川区・江東区）や、高所得の欧米人（港区・渋谷区）が集まるエリアは、外国人向け賃貸物件の需要が高い。
5. 年齢構成
年齢3区分別人口
| 区分 | 2020年 | 2025年（推計） | 2030年（予測） | 2040年（予測） |
|---|
| 年少人口（0〜14歳） | 11.5% | 11.2% | 10.8% | 10.0% |
| 生産年齢人口（15〜64歳） | 66.8% | 65.5% | 64.0% | 61.5% |
| 老年人口（65歳以上） | 21.7% | 23.3% | 25.2% | 28.5% |
高齢化率の区別比較
| カテゴリ | 該当区 | 高齢化率 |
|---|
| 高齢化率が高い区 | 北区、台東区、荒川区 | 25〜28% |
| 中程度の区 | 新宿区、文京区、世田谷区 | 20〜24% |
| 高齢化率が低い区 | 中央区、港区、江東区 | 15〜19% |
都心回帰やタワーマンション建設により、中央区・港区・江東区は若年層が多く高齢化率が低い。一方、下町エリアでは高齢化が進行している。
6. 人口予測（2030〜2045年）
東京都の将来人口推計
| 年 | 常住人口（予測） | 昼間人口（予測） |
|---|
| 2025年 | 1,421万人 | 1,627万人 |
| 2030年 | 1,424万人（ピーク） | 1,647万人 |
| 2035年 | 1,410万人 | 1,620万人 |
| 2040年 | 1,380万人 | 1,579万人 |
| 2045年 | 1,340万人 | 1,530万人 |
東京都の人口は2030年の約1,424万人をピークに緩やかな減少に転じる見通しだ。ただし、昼間人口は依然として高水準を維持し、通勤圏からの流入が経済活動を支え続ける。
区部 vs 市部の人口動向
| 地域 | 2025年 | 2030年 | 2040年 | 変化率（2025→2040） |
|---|
| 区部 | 990万人 | 1,000万人 | 975万人 | ▲1.5% |
| 市部 | 425万人 | 420万人 | 398万人 | ▲6.4% |
区部は2030年に1,000万人に達する可能性があり、市部に比べて人口減少のペースは緩やかだ。不動産投資においては、23区内、特に都心6区（千代田・中央・港・新宿・渋谷・文京）への需要が中長期的にも底堅いと言える。
世帯数のピーク
東京都の世帯数は人口よりも遅れてピークを迎える見通しで、2035年頃に約776万世帯に達した後、緩やかに減少する。単独世帯の増加が全体の世帯数を押し上げるためだ。
7. 投資エリア別の人口評価
人口動態から見た投資推奨度
| エリア | 人口動態 | 推奨度 | コメント |
|---|
| 中央区・港区 | 大幅増加中 | ★★★★★ | タワマン需要、富裕層集積 |
| 千代田区 | 増加中 | ★★★★★ | 都心回帰、希少性 |
| 江東区 | 増加中 | ★★★★ | 湾岸開発、ファミリー |
| 品川区 | 増加中 | ★★★★ | 再開発効果 |
| 台東区・墨田区 | 増加中 | ★★★★ | 外国人増、観光需要 |
| 世田谷区 | 微増 | ★★★ | 成熟市場、安定需要 |
| 練馬区・板橋区 | 横ばい | ★★★ | 価格手頃、実需向き |
| 足立区・葛飾区 | 微減〜横ばい | ★★★ | バリュー投資、外国人需要 |
出典